Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye devredilen arsa payları veya bağımsız bölümlerin daha sonra üçüncü kişilere satılması halinde, bu kişilerin hukuki durumunun ne olacağı uzun yıllar boyunca Yargıtay uygulamasında tartışma konusu olmuştur. Yerleşik içtihada göre, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devri "avans niteliğinde" kabul edilmekte; sözleşmenin geriye etkili olarak feshi veya geçersizliğinin tespiti halinde, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin TMK m.1023 kapsamında korunamayacağı benimsenmekteydi. Bu nedenle üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığı çoğu zaman ayrıca araştırılmaksızın, taşınmazların arsa sahibine dönmesi gerektiği kabul edilmekteydi.
Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı, bu yerleşik yaklaşımı değiştirmiştir. Kurul, tapu siciline güven ilkesini esas alarak üçüncü kişilerin iyiniyetli olduğunun asıl olduğunu, kötüniyetin ise bunu iddia eden arsa sahibi tarafından somut delillerle ispatlanması gerektiğini kabul etmiştir. Böylece yükleniciden taşınmaz edinmiş olmanın tek başına üçüncü kişiyi kötüniyetli hâle getirmeyeceği; iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK m.1023 kapsamında korunacağı, ancak somut olayda kötüniyetin ispatlanması halinde taşınmazın arsa sahibine dönebileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda üçüncü kişilerin hukuki durumuna ilişkin köklü bir değişiklik yaratmıştır. İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında artık yalnızca yükleniciden doğrudan taşınmaz satın alanların değil; sonraki maliklerin, cebri icra yoluyla taşınmaz edinenlerin, arsa sahibinden devir alan kişilerin, bankaların ve diğer ipotek alacaklılarının da TMK m.1023 kapsamında korunup korunamayacakları somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirilmektedir. Çalışmanın devamında, İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında Yargıtay tarafından verilen kararlar incelenerek, hangi üçüncü kişilerin hangi şartlar altında tapu siciline güven ilkesinden yararlanabileceği ve yeni yaklaşımın uygulamadaki yansımaları ortaya konulacaktır.
İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI SONRASINDA KORUMANIN KAPSAMI
A. Yükleniciden Doğrudan Taşınmaz Satın Alanlar
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli kararı sonrasında Yargıtay, yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumunu tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyet karinesi çerçevesinde değerlendirmeye başlamıştır. Bu yeni yaklaşımın temelinde, yükleniciden taşınmaz edinmiş olmanın tek başına kötüniyet göstergesi sayılamayacağı ve TMK m.1023 kapsamında korunmanın esas olduğu anlayışı bulunmaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 04.12.2025 tarihli, E.2025/190, K.2025/4167 sayılı kararında, yüklenicinin inşaatı tamamlamaması nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve üçüncü kişiler adına kayıtlı tapuların iptali talep edilmiş; ancak Daire, İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları araştırılmaksızın hüküm kurulamayacağını belirterek kararı bozmuştur. Kararda;
"TMK'nın 3. maddesine göre ... üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir."
"Tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir."
tespitlerine yer verilmiş, ayrıca önceki uygulamanın temel dayanaklarından biri olan avans tapu anlayışı açıkça reddedilerek;
"Arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir."
denilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 28.10.2025 tarihli, E.2025/2930, K.2025/3634 sayılı kararında ise İçtihadı Birleştirme Kararlarının görülmekte olan uyuşmazlıklar bakımından da bağlayıcı olduğu vurgulanmış; daha önce göz ardı edilen iyiniyet incelemesinin bozma sebebi oluşturduğu belirtilmiştir. Kararda;
"İçtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar."
"TMK'nın 3. maddesine göre ... üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir."
ifadelerine yer verilmiştir.
Yeni yaklaşımın bir diğer sonucu, kötüniyet iddiasının somut delillerle ispatlanmasının zorunlu hale gelmesidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 19.06.2025 tarihli, E.2024/3430, K.2025/2450 sayılı kararında, üçüncü kişinin korunmasının önüne geçilebilmesi için, taşınmazı edinirken arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığını ve sözleşmenin geriye etkili fesih sebeplerini bildiğinin veya bilmesi gerektiğinin ispatlanması gerektiği belirtilmiştir. Daire ayrıca, arsa sahibine bu hususu ispatlayabilmesi için delillerini sunma imkânı tanınmasının zorunlu olduğunu vurgulamıştır.
Tapu siciline güven ilkesinin somut görünümü ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 28.05.2025 tarihli, E.2023/3082, K.2025/2258 sayılı kararında ortaya konulmuştur. Kararda, tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin herhangi bir şerhin bulunmamasının üçüncü kişinin iyiniyetinin en güçlü göstergelerinden biri olduğu kabul edilmiş; tapuya güvenerek taşınmaz edinen kişinin, tapu siciline yansımayan hukuki uyuşmazlıkların sonuçlarına katlanmaya zorlanamayacağı ifade edilmiştir.
Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde; yükleniciden doğrudan taşınmaz satın alan kişilerin artık sırf bu nedenle kötüniyetli kabul edilemeyeceği, iyiniyetin asıl olduğu, aksinin ise arsa sahibi tarafından somut delillerle ispatlanması gerektiği yönünde yeni ve istikrarlı bir Yargıtay uygulamasının oluştuğu görülmektedir.
B. Sonraki Malikler
İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında Yargıtay, TMK m.1023 kapsamında yapılacak iyiniyet incelemesinin yalnızca yükleniciden doğrudan taşınmaz satın alan kişiler bakımından değil, tapu devri zincirinde yer alan sonraki malikler bakımından da uygulanması gerektiğini kabul etmiştir. Böylece taşınmazı yükleniciden değil, önceki maliklerden devralan kişilerin de sırf bu nedenle koruma dışında bırakılamayacağı ortaya konulmuştur.
Bu yaklaşımın yansımalarından biri olan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 30.06.2025 tarihli, E.2023/4251, K.2025/2601 sayılı kararında, taşınmazı sonradan devralan maliklerin TMK m.1023 anlamında korunmaya değer iyiniyete sahip olup olmadıklarının ayrıca araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Daire, arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebilmesi için, üçüncü kişinin taşınmazı edindiği sırada sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarını bildiğinin veya bilmesi gerektiğinin somut delillerle ispatlanması gerektiğini vurgulamıştır.
“... hükmü temyiz eden tapu maliki olan davalıların tapu sicilinde mülkiyeti devraldıkları anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını ... bildikleri veya bilmeleri gerektiği hususunda inceleme ve değerlendirme yapılarak...” “... üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı anda ... sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.”
Benzer şekilde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 23.09.2025 tarihli, E.2025/319, K.2025/3046 sayılı kararında, taşınmazın yükleniciden değil başka bir malikten veya arsa sahibinden devralınmış olmasının TMK m.1023 korumasını kendiliğinden ortadan kaldırmayacağı kabul edilmiştir. Kararda, sonraki maliklerin kötüniyetli olduklarının ispatı konusunda arsa sahiplerine delillerini sunma imkânı tanınması gerektiği belirtilmiş; tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirilerek mülkiyet hakkının korunup korunmayacağının belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde; tapu siciline güven ilkesinin yalnızca ilk alıcıyı değil, tapu devri zincirinde yer alan sonraki malikleri de koruduğu, bu kişilerin sırf yükleniciden doğrudan taşınmaz edinmemiş olmaları nedeniyle TMK m.1023 korumasından mahrum bırakılamayacakları anlaşılmaktadır. Yeni uygulamada belirleyici olan husus, edinimin hangi aşamada gerçekleştiği değil, taşınmazı devralan kişinin edinim anındaki iyiniyetinin bulunup bulunmadığıdır.
C. Cebri İcra Yoluyla Edinenler
Cebri icra yoluyla edinilen taşınmazların sonraki maliklerinin de TMK m.1023 kapsamında korunabileceği kabul edilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.05.2025 Tarih, E.2024/3059, K.2025/2232
“Somut olayda davalı K4, davaya konu 16 no'lu bağımsız bölümü cebri icradan açık artırma suretiyle satın alan dava dışı üçüncü kişiden satın aldığını beyan etmiştir.”
“Tapu devrinin cebri icraya dayanması halinde iyiniyet iddiasının da cebri icra koşullarına göre değerlendirmesi gerekir.”
“Davaya konu taşınmazın cebri icra yoluyla satın alan kişiden satın alınması halinde TMK'nın 1023. maddesi gereği davalının iyi niyetinin korunacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerektiği...”
D. Arsa Sahibinden Devir Alanlar
Taşınmazın doğrudan arsa sahibinden devralındığının ileri sürülmesi halinde de TMK m.1023 kapsamında iyiniyet incelemesi yapılması gerektiği kabul edilmiştir. Karar, özellikle arsa sahibinin satışa yetki verdiği veya satış işleminin bizzat arsa sahibi tarafından gerçekleştirildiği iddialarının bulunduğu uyuşmazlıklarda, üçüncü kişinin kötüniyetinin ayrıca ispatlanması gerektiği kabul edilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.11.2025 Tarih, E.2024/3673, K.2025/3881
“... davalı müvekkillerin davaya konu dairelerin tapusunu yükleniciden değil, arsa sahiplerinden aldıklarını, tapudaki resmi satış sözleşmesinin arsa sahipleri ile davalılar arasında yapıldığını...”
“... davalı ... Isıt. .... San. ve Tic. Ltd. Şti'ne taşınmazı devredenin davacı taraf olduğu iddia edildiğine göre...”
“... tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için davacı arsa sahibine verilecek makul süre...”
E. Bankalar ve İpotek Alacaklıları
İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında Yargıtay, tapu siciline güven ilkesinin yalnızca taşınmazı satın alan üçüncü kişileri değil, tapu kaydına güvenerek taşınmaz üzerinde ipotek hakkı tesis eden bankaları ve diğer ipotek alacaklılarını da koruduğunu kabul etmiştir. Buna göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonradan feshedilmiş olması tek başına ipoteğin kaldırılması sonucunu doğurmamakta; ipotek alacaklısının TMK m.1023 anlamında korunmaya değer iyiniyete sahip olmadığının somut delillerle ortaya konulması gerekmektedir.
Bu yaklaşımın açık biçimde benimsendiği Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 23.10.2025 tarihli, E.2024/3470, K.2025/3564 sayılı kararında, tapu kaydında sözleşmeye ilişkin herhangi bir şerhin bulunmaması ve ipoteğin tapu kaydına güvenilerek tesis edilmesi hususları önemle vurgulanmıştır. Kararda;
"Tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir."
denilerek, ipotek alacaklılarının da TMK m.1023 korumasından yararlanacağı açıkça ifade edilmiştir.
Benzer şekilde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 30.06.2025 tarihli, E.2024/1526, K.2025/2600 sayılı kararında, aleni tapu siciline güvenerek işlem yapan kişilerin iyiniyet karinesinden yararlanması gerektiği belirtilmiş ve;
"Üçüncü kişi, aleni tapu kaydını inceleyerek ... tapudan mülkiyet veya ipotek edinen kişinin iyiniyet karinesinden özellikle yararlanmalıdır."
tespitine yer verilmiştir.
Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımı 09.12.2025 tarihli, E.2025/1090, K.2025/4230 sayılı kararında daha da netleştirilmiştir. Daire, yüklenicinin inşaat ruhsatı almamış veya herhangi bir inşaat faaliyetine başlamamış olmasının tek başına bankanın kötüniyetini göstermeyeceğini kabul etmiş ve;
"... davalı bankanın ipoteğin tesisi anında kötüniyetli olduğunun ispatı konusunda ... davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması..."
gerektiğini vurgulamıştır.
Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde; tapu siciline güven ilkesinin yalnızca mülkiyet hakkını değil, ipotek hakkı gibi sınırlı ayni hakları da koruduğu, bankaların ve diğer ipotek alacaklılarının TMK m.1023 kapsamında korunabileceği, bu korumanın ancak kötüniyetin somut delillerle ispatlanması halinde ortadan kaldırılabileceği anlaşılmaktadır.
Sonuç
İçtihadı Birleştirme Kararı ile birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uzun yıllar uygulanan "avans tapu" eksenli yaklaşım terk edilmiş; uyuşmazlıkların çözümünde tapu siciline güven ilkesi ve TMK m.1023 hükmü belirleyici hale gelmiştir. Artık yükleniciden taşınmaz edinmiş olmak tek başına kötüniyet karinesi oluşturmamakta; üçüncü kişinin korunabilmesi veya koruma dışında bırakılabilmesi somut olayda kötüniyetin ispatına bağlı bulunmaktadır.
Av. Gökhan BİLGİN & Av. Volkan ERKAN