Arazi toplulaştırması Devlet Su İşleri tarafından arazilerin ihyası ve tarla içi geliştirme amacıyla yapılmaktadır. Bahsettiğimiz üzere ilgili mevzuat sebebiyle arazi toplulaştırması ve tarla içi geliştirme hizmetlerinde Devlet Su İşleri uygulayıcı kuruluş olarak yetkilidir. Arazi toplulaştırması genel uygulamanın aksine isteğe bağlı olarak da yapılabilmektedir. Hatta bu durumlarda Devlet Su İşleri tarafından isteğe bağlı toplulaştırma projelerine öncelik tanınacaktır. Ancak isteğe bağlı toplulaştırma işleminin çoğunluk şartı bulunmaktadır. İsteğe bağlı toplulaştırma yapılması durumunda toplulaştırılması istenen arazilerin yarısından fazlasına malik bulunan ve sayıca maliklerin yarısından fazlasını teşkil eden arazi sahiplerinin yazılı muvafakati gerekmektedir. Dolayısıyla uygulamada isteğe bağlı toplulaştırma çok yaygın değildir.
Arazi toplulaştırma işlemine yürütücü yetkili kurum olarak her ne kadar Devlet Su İşleri belirlenmiş olsa da söz konusu işlemin yapılması için bu konuda Cumhurbaşkanı Kararı alınması gerekmektedir. Bahse konu işlemin yapılabilmesi için şart olan kamu yararı, ilgili mevzuat gereğince Cumhurbaşkanı Kararı kamu yararı sayılacaktır. Toplulaştırma yapılması konusunda Cumhurbaşkanı Kararının Resmi Gazete’de yayımlandıktan sonra Devlet Su İşleri tarafından köy veya mahalle muhtarlığında otuz gün süre boyunca ilan ettirilmek zorundadır. Söz konusu ilan, ilgili yönetmelik gereğince tebligat yerine geçecektir. Dolayısıyla idare tarafından toplulaştırma işleminin muhataplarına ayrıca tebligat çıkarılması şart değildir.
Bilindiği üzere Devlet Su İşleri tarafından yapılacak olan arazi toplulaştırması kapsamında ve sürecinde Devlet Su İşleri veya proje idaresi tarafından yapılacak fiili uygulamalar muhatapların rızasına bağlı değildir. Aksine arazi toplulaştırması kapsamındaki bölgede tarımsal faaliyetlerin kısıtlanması konusunda Devlet Su İşleri gerekli kararları alabilir. Tüm bunlarla birlikte arazi toplulaştırması işleminin sadece tek bir mahalle ya da köy kapsamında yapılması zorunlu değildir. Söz konusu işlem birden fazla mahalle ya da köyü kapsayacak şekilde yapılabilmektedir.
Tüm bunlarla birlikte arazi toplulaştırması kadastrosu yapılmamış yerlerde uygulanamayacaktır. Dolayısıyla arazi toplulaştırması yapılacak yerde eğer kadastro paftalarının yenilenmesi gerekiyorsa bu yerlerin kadastro ve yenileme işlemlerinin öncelikli olarak yapılması gerecektir. Ayrıca elbirliği mülkiyeti halinde olan arazilerde toplulaştırma sırasında bu arazilerin paylı mülkiyete geçirilmesi gerekmektedir. Ancak maliklerin toplulaştırma işlemine rızası olmaması ihtimalinden dolayı bu geçiş işlemi uygulayıcı kuruluş tarafından re’sen yapılabilmektedir.
Arazi toplulaştırma işleminin başlamasıyla beraber toplulaştırma sahası ilan edilen alanda bulunan arazilerin tapu kayıtlarına bu arazinin toplulaştırma işlemine tabi olduğunu belirten bir şerh düşülmektedir. Bu şerhin düşülmesi talebini yine uygulayıcı kuruluş gerçekleştirecektir. Bahse konu şerhten dolayı daha sonra arazinin yerinin ya da boyutunun değişmesi halinde kaynaklanacak hak kayıplarının önüne geçilir. Kısacası toplulaştırma şerhi bulunan bir taşınmazı devralan kişi bu taşınmazın yer ve boyut değiştireceğini göze alarak söz konusu taşınmazı devralmalıdır. Mevzuattan da açıkça anlaşılabildiği üzere “Toplulaştırma belirtmesinden sonra araziyi satın alan malik, önceki malikin taahhütlerini aynen kabul etmiş sayılır.” Söz konusu şerh toplulaştırma işleminin tamamlanması ve yeni parselasyon planlarının tescili ile ortadan kalkacaktır, yani yeni taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh mevcut olmayacaktır.
Bilindiği üzere arazi toplulaştırma işlemi yapılırken arazilerin derecelendirilmesi gerekmektedir. Arazi derecelendirme işlemleri ise derecelendirme komisyonu tarafından yapılacaktır. Arazi derecelendirme komisyonunun kimlerden oluştuğu, hangi çoğunluk kuralı ile kararların alınabildiği ilgili mevzuatta detaylı olarak anlatılmıştır. Doğaldır ki arazi derecelendirme komisyonu arazileri derecelendirirken toprak etüt ve analizlerine ihtiyaç duyacaktır. Söz konusu toprak etüt ve analizlerini de arazi toplulaştırmasını yürüten Devlet Su İşleri ya da proje idaresi yapacak ya da yaptıracaktır. Arazi derecelendirmesi sırasında belirlenen kriterler ile arazilerin derecelendirme katsayıları belirlenir. Bahse konu derecelendirme katsayıları ile parsel endeksleri hesaplanacaktır. Parsel endeksi hesaplanırken de toprak endeks puanı %60, konum ve diğer ilişkin puanlar %40 olarak uygulanır.
Tüm bunlarla birlikte toplulaştırma işlemi yapılırken yeni tarım yollarının ve ortak tesislerin oluşturulması gerekmektedir. Yeni oluşturulacak parsellere kadastral yol götürmek için de doğal olarak toplulaştırma kapsamında bulunan tüm arazilerden belirli bir orana kadar ortak tesislere katılım payı kesilir. Söz konusu sınır her araz için %10’dur. Örneğin 10 dönümlük bir arazide en fazla 1 dönüme kadar bu kesinti yapılabilir. Toplulaştırma öncesinde 10 dönüm olan arazi, toplulaştırma sonrasında 9 dönümden az bir şekilde tescil edilemez. İdarenin söz konusu hususta bir hukuka aykırılık yapması durumunda, yani verdiğimiz örneğe göre yeni arazi 8,5 dönüm olarak tescil edilirse bu durumda idareye dava açmak gereklidir. %10’dan fazla kesinti olması durumunda oluşan zarardan dolayı tam yargı davası açmak yerinde olacaktır.