Hatırlatma: Üçüncüsünü okuyacağınız bu yazı dizisinin konusu : “Dünyadaki yoksulluğu azaltmak amacıyla kurulan, İsveç parlamentosu ve hükümeti adına çalışan ‘İsveç Kalkınma Ajansı (SIDA)’nın bir milyon Avro vererek finanse ettiği, Türkiye Barolar Birliği’nin de projenin paydaşı olduğu Arabuluculuk kurumunun nasıl suistimal edileceği/edildiği ” dir.
İlk yazıda bir muvazaalı işlemi arabulucuda nasıl daha ucuza yapabileceğinizi*, ikinci yazıda ise işçilerin haklarını nasıl hızlı güvenli ve ekonomik şekilde servetinize katabileceğinizi anlatmıştım**.
Bu yazıda ise kira ve sigorta hukukunda, arabuluculuk sistemini kullanarak nasıl kârlı çıkabileceğinizi anlatacağım.
Mülk sahipleri çok iyi bilir, taşınmazımıza güzel bir kiracı bulsak da en büyük sorunu yenilenen kira dönemlerinde yaşarız. Özellikle de Türk Borçlar Kanunu’nda yapılan son değişiklik ile kira artış oranının TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına bağlanmış olması mülk sahiplerini ciddi anlamda zarara uğratmıştır.
Bir diğer deyişle, geçen sene 1.000 TL’ye kiraya verdiğiniz bir ev için bu sene en fazla %17,16 oranında zam yapabilirsiniz. Yani 1171 TL.
Oysa İstanbul gibi büyükşehirlerde yaşayanlar bilirler ki, piyasadaki ‘kira artış oranı’ kimi zaman %40’ı, %50’yi bulabilmektedir. Geçen sene 1000 TL kirası olan bir taşınmaz bir de bakmışsınız bu sene 1500 TL olmuş.
Aklımıza gelen ilk yol, kiracıdan “yazılı tahliye taahhüdü” almak olabilir ancak hem Kanundaki katı düzenlemeler, hem de Yargıtayın şu “zayıfı koruma” uğruna aradığı ek şartları da düşündüğümüzde tahliye taahhütleri pek çok kez geçersiz kabul edilmekte, kiracı lehine yorumlanmaktadır.
Tam bu noktada arabuluculuk bize nasıl bir fayda sağlar?
Kira kontratı imzalanırken adi kağıt yerine, arabulucu huzurunda düzenlenecek “yazılı tahliye taahhüdü”nü kullanabiliriz. Aradığı evi bulmuş müstakbel kiracınıza, bunu kolayca kabul ettireceğinizden eminim.
Sulh Hukuk Hakiminden de icra edilebilirlik şerhi aldığınızda bu tutanağın adi kağıttan önemli bir farklı oluyor. Tahliye günü geldiğinde kiracınıza Örnek No:14 ile düzenlenen “Tahliye Emri”ni değil, Örnek No:2 ile düzenlenen “İcra Emri”ni gönderiyorsunuz. İlkinde kiracının taşınmazı tahliye ve teslim etmesi için 15 gün süresi varken, ikinci yolda bu süresi sadece 7 gün.
İlkinde yani adi tahliye taahhüdünde tahliye emrine karşı ‘kiranın yenilendiğine veya uzatılıldığına” yönelik itirazlarını bildirmek için kiracının 7 günü varken, diğerinde böyle bir itiraz yolu bulunmuyor.
Ayrıca arabuluculuk tutanağını kullanarak, tahliye ve teslime ilişkin icra takibi başlattığınızda sözleşme bedeli üzerinden damga vergisi ödemekten de kurtuluyorsunuz.
2019 Ücret tarifesine göre sadece 205 TL’ye; kiracınızın itiraz sebeplerini ortadan kaldırabilir, taşınmazınızı 8 gün daha hızlı tahliye edebilir ve Devletten vergi kaçırabilirsiniz.
Arabuluculuk kurumu gerçekten de hızlı, güvenli, ekonomik ve harika değil mi?
Bir diğer konu da Sigorta Hukuku.
Bir trafik kazası olduğunu ve kaza sonucunda kişinin, kendisine destek olan bir yakınını kaybettiğini düşünelim.
Yapılacak ilk iş, gerekli evrakları toplayıp -şartların oluşması halinde- zorunlu mali mesuliyet sigorta şirketine başvurmak ve ödeme için 15 günlük süre vermektir.
Genelde sigorta şirketleri, ibraname imzalatarak hak sahibine ödeme yaparlar. Kimisi ihtirazi kayıt ile atılan imzayı kabul etmekte kimi ise kabul etmemektedir.
Meslektaşların çok iyi bildiği üzere, ibranamenin altında ihtirazi kayıt olsun veya olmasın, şayet yapılan ödeme ile ödenmesi gereken tutar arasında fahiş bir fark var ise ibraname geçerli kabul edilmemekte, hak sahibi bakiye kısım için dava açabilmektedir.
Sigorta şirketlerine karşı açılacak “trafik kazasından kaynaklı maddi tazminat davaları”nda arabulucuya başvuru zorunlu mu değil mi tartışması halen sürerken, bazı sigorta şirketleri bu tarz davaların önüne geçmek için yeni bir uygulamaya başladı.
Bünyelerinde arabulucu çalıştırmaya başladılar veya bazı arabuluculuk büroları ile anlaştılar.
Eskiden ödeme için şart koşulan ibranamelerin yerine “ihtiyari arabulucu anlaşma tutanağı” gönderiliyor. Ödeme alabilmek için onu imzalıyorsunuz, tekrar gönderiyorsunuz ve ödeme hesabınıza yapılıyor.
Hem de bir kısım arabulucukların coşkuyla eleştiri konusu yaptığı zorunlu(!) %6’lık ücretten, anlaşma tutanaklarında bahsedilmiyor bile!
Peki avantajı ne? Arabuluculuk Kanunu md. 18/5’e göre anlaşılan konular hakkında dava açma hakkınız ortadan kalkıyor, fahiş fark var diyerek bakiye kısmı talep edemiyorsunuz.
Şahane bir kurum değil mi?
Bana göre, bu tarz anlaşma tutanaklarının tamamı, “arabuluculuk anlaşma tutanağı” olarak değil ibraname hükümlerine göre değerlendirilmeli, md.18/5 uygulanmayarak, bakiye kısım yönünden hak sahiplerine dava açma imkanı tanınmalıdır.
Kanun koyucu, “arabuluculuk kurumu” ile güçlüye karşı zayıfı koruması gereken adalet sistemini; gönüllülük ve eşitlik kisvesi altında iktidarın/güçlünün oyuncağı yaptı.
Önemli olan ise Yargımızın nerede durmayı seçeceği…
Devamı haftaya…
Av. Erdost BALCI
...
>> Arabuluculuk Sistemi Nasıl Suistimal Edilir-I (Muvazaa)
>> Arabuluculuk Sistemi Nasıl Suistimal Edilir-II (İş Hukuku)