Site veya anagayrimenkul ortak giderlerinden malik sıfatı olmayan veya kiracı/kefil sıfatı olmayan eş de sorumlu olacak mıdır? Eşin ortak giderlerden sorumlu olup olmayacağını, Kat Mülkiyeti Kanunu, Yargıtay 20. HD kararı ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde incelemeye çalışacağız.
KAT MALİKLERİNİN ORTAK GİDERLERE KATILMA YÖNTEMİ
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” başlıklı Dördüncü Bölüm 20. maddesinde Kat Maliklerinin “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” borcu ele alınmıştır.
KMK Madde 20 – “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlen- dirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.” şeklindedir.
Günümüzde özellikle sitelerde kat mülkiyetine konu olan farklı büyüklüklerde bağımsız bölümler bulunmaktadır. Ortak giderlerin hesap edilmesinde, a fıkrasında belirtilen “eşit katılım” ve b fıkrasında belirtilen “arsa payı oranında katılım” ayrımına dikkat edilmeden genellikle arsa payı oranında katılım sistemi uygulandığı görülmektedir.
Kat malikleri arasında ortak giderlere katılım yönünde başka türlü bir anlaşma yoksa, ortak giderlerin hesabının 20. maddedeki bu ayrıma dikkat edilerek yapılması gerekmektedir. Bu durumda da, arsa payına bakılmaksızın kat malikleri, “kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi (özel güvenlik) giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa” arsa payları oranında değil eşit olarak katılmaları gerekmektedir.
Yönetim Planında belirlenmiş olan ortak giderlere katılma yöntemi, KMK 20. maddenin girişinde ifade edilen “kat maliklerinin anlaşmaları” anlamına gelmekte midir? Yönetim Planı, site yönetimlerinin anayasasıdır, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadıkça ve değiştirilmedikçe Yönetim Planındaki hükümler uygulanacaktır. Bu durumda beşte dört çoğunlukla değiştirilmediği müddetçe, yönetim planında yer alan ortak giderlere katılım yönteminde/hesabında maliklerin anlaşmış oldukları kabul edilmelidir. Yönetim Planlarının, çoğunlukla Kat İrtifakı kurulması aşamasında veya sitedeki oturumların/satışların bir kısmı başladığında yapıldığı ve tapuya işlendiği görülmektedir.
Eğer Yönetim Planında, KMK 20. maddesinde öngörülen “eşit paylaşım” ve “arsa payı oranında paylaşım” sistemi birlikte uygulanmıyorsa; bunu sağlamak için Kat Malikleri beşte dört çoğunlukla yapacakları değişiklikle, Yönetim Planındaki katılım sistemini bu hükme uygun hale getirebilirler.
KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI
KMK Dördüncü Bölümde, “Kat Maliklerinin Borçları” ve “Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” ayrı ayrı ele alınmıştır. Sitelerde, Kat Mülkiyetine geçilmemiş olduğu hallerde ortak giderlere katılmada Yönetim Planındaki yöntemin esas alındığı görülmektedir. Kat Mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi; fiili uygulamada Kat İrtifakı Tapusu olan malikler, Yönetim Planlarında ve fiili uygulamada ortak giderlere katılmada, tahsilat yönteminde genellikle “Kat Maliki” statüsünde kabul edilmektedir.
KMK 17. Madde Ek'de, Kat İrtifakı kurulmuş ve fiilen tamamlanmış yapılaradaki bağımsız bölümlerin üçte ikisinde fiilen oturulmaya başlandığında, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı belirlenmiştir. Tersi düşünüldüğünde, oturum sayısı üçte ikiden az ise yönetimde kat irtifakı hükümleri geçerli olacaktır. Ancak yukarıda da belirttiğimiz gibi uygulamada, oturum sayısı üçte ikiden düşük olsa da yönetimde kat mülkiyeti hükümlerine göre hareket edilmektedir.
Ancak KMK sistematiğinde “Kat Malikleri” ile “Kat İrtifakı Sahipleri”nin borçları ve tahsilat için uygulanacak yöntemler ayrı ayrı belirlenmiştir. “Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” KMK 26. maddesinde ele alınmıştır.
KMK Madde 26 – “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaş- tırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifa- kının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılama- ması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.” şeklindedir.
Kat İrtifakı Sahipleri, yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmekle ve yapı işini kolaylaştırmak borcu ile yükümlü tutulmuşlardır.
Fiili uygulamada Kat Mülkiyetine geçilmemiş ve Kat İrtifakı Tapularına sahip bağımsız bölüm malikleri (irtifak hakkı sahipleri) de Kat Maliki gibi telakki edilmekte, borçları ve tahsilatları da bu çerçevede işlem görmektedir.
KAT MALİKLERİ DIŞINDA ORTAK GİDERLERDEN KİMLER SORUMLUDUR?
Ortak giderlere katılmayı düzenleyen KMK 20. madde, “Kat Malikleri” açısından genel kuralları belirlemektedir. “Ortak giderlerin teminatı” başlıklı KMK 22. maddede ise; kat maliki dışında onunla birlikte ortak giderlerden müştereken ve müteselsilen sorumlu olacak kişiler belirlenmiştir.
KMK Madde 22 – “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.” şeklindedir.
Yasa, anagayrimenkulün veya sitenin işletmesinin/düzeninin devamı için ortak giderlerin tahsil edilebilmesini amaçlamıştır. Ortak giderlerin tahsil edilebilmesi için kat maliklerinin yanında müştereken ve müteselsilen sorumlu olacak kişiler de belirlenmiştir. Buna göre; kiracıların, sükna hakkına sahip olanların, başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde bağımsız bölümden faydalananların kat maliki ile birlikte sorumlu olacağı öngörülmüştür.
Bağımsız bölümde kiracı varsa veya sükna (oturma) hakkı sahibi olarak oturan bir kişi varsa bunların kim olduğu kira sözleşmesinden, tapudaki şerhten, ikamet kayıtlarından, yönetim kayıtlarından, abonmanlık sözleşmelerinden tespit edilip rahatlıkla belirlenebilecektir.
Peki “başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar” kimlerdir veya kimler olabilir? KMK 22. maddede bağımsız bölümden devamlı şekilde faydalananlar belirlenmemiş dolayısıyla da sınırlanmamıştır.
YARGITAY’A GÖRE, KAT MALİKİ OLMAYAN EŞ DE ORTAK GİDERLERDEN SORUMLUDUR
Tapu kaydına, aile konutu şerhi işlenmiş bir bağımsız bölümde oturan yani sürekli olarak o konuttan faydalanan malik olmayan eş de KMK 22 f. 1’e göre ortak giderlerden sorumlu olacaktır.
Yargıtay 20. HD, (TBK 349. md.de belirtilen "aile konutu" incelemesine dahi girmeden) evli olan kişilerin birinin kat maliki olduğu durumlarda, eşlerden her ikisinin de ortak gider ve avanslardan müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağı ve malikle birlikte eşine karşı da alacağın tahsili yoluna müracaat edilebileceğine dair karar vermiştir.
Yargıtay kararına konu olan olayda Kat Malikine ve eşine karşı, ortak giderleri, sitedeki spor salonu ve tenis kortu aboneliklerine ait aidatları ödemedikleri için belirtilen ortak giderlerin faizi ile birlikte tahsili talepli dava açılmıştır. Davada yerel mahkeme, kat maliki olmayan dvalı eş için davanın husumet yokluğundan reddine karar vermiş, malik olan eş için davanın kabulüne karar vermiştir. Kararı hem davalı hem davacı vekili temyiz etmişlerdir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesine giden uyuşmazlıkta;
“Kat Mülkiyeti Kanununun, “Ortak giderlerin eminatı” başlıklı 22. maddesinin (2814 s. kanunla değişik) birinci fıkrasında; kat malikinin (KMK) 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, bu kat malikinin bağımsız bölümünde, kia sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene (intifa hakkı gibi) dayanarak sürekli şekilde yararlananların da bu kat maliki ile birlikte zincirleme sorumlu olacakları kabul edilmiştir. Kanun koyucu, yaptığı bu değişiklikle, ortak gider alacağının güvenceye alınması ve anataşınmazın parasız kalmaması, işletmenin aksamaması gibi durumların önlenmesi amacıyla kat malikinin borcuna, bağımsız bölümden (kira sözleşmesine, sükna veya intifa hakkına ya da başka bir nedene dayanarak) devamlı şekilde yararlananları da ortak etmiş, onu kat maliki ile birlikte zincirleme (müteselsil) sorumlu tutmuştur.
Bu duruma göre, genel gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden (kira akdine, sükna veya intifa hakkına ya da başka bir nedene dayanarak) sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine birlikte dava açılabilecek veya icra takibi yapılabilecektir. Tüm bu nedenlerle bağımsız bölümden sürekli yararlanan konumunda olan diğer davalının (eşin) da ortak gider borcundan sorumlu olduğunu kabulü gerekir.” şeklinde karar verilmiştir. (20. HD. 16.10.2017, 2017/4360 E., 2017/7767 K.)
Yargıtay 20. HD’nin bu kararında KMK 22 madde 1. fıkradaki bağımsız bölümden “başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar” arasında intifa hakkı sahipleri de sayılmıştır.
Bağımsız bölümden sürekli yararlanan konumunda olan bağımsız bölüm malikinin eşinin de ortak giderlerden sorumlu olacağı karara bağlanmıştır. Kararda, taşınmazın aile konutu şerhi ile aileye özgülenip özgülenmediğine bakılmaksızın, birlikte ikamet ve sürekli faydalanma yeterli görülmüştür. Tapu kaydına aile konutu şerhi işlenmiş olan taşınmazlarda da pek tabii olarak her iki eş de ortak giderlerden sorumlu olacaktır.
PEKİ KİRACININ EŞİ DE ORTAK GİDERLERDEN SORUMLU OLACAK MIDIR?
Peki kiracının eşi ortak giderlerden sorumlu olacak mıdır? KMK 22 madde 1. fıkradaki bağımsız bölümden “başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar” kavramına, kiracının eşi de dahil edilebilir mi? Yasadaki bu hükmün lafzı yorumunu dikkate alırsak bu mümkün olmalıdır. Yukarıda belirttiğimiz Yargıtay kararında “Malikin eşinin ortak giderlerden sorumluluğu” benimsenmiş olup; bu karar kiracıcın eşinin sorumluluğuna dair bir karar değildir. Ancak bize göre; Kiracı sıfatındaki eşin kira sözleşmesi uyarınca, aile konutu olarak kiralananı kullanan diğer eş de, “bağımsız bölümden sürekli şekilde faydalanan” konumundadır. Bu durumda, kiracı veya kefil sıfatı olmayan diğer eşin de ortak giderlerden sorumlu tutulabilmesinin önü açıktır diye düşünüyoruz.
Türk Borçlar Kanunu’nun “Kira Sözleşmesi”ni düzenleyen Dördüncü Bölümünde “Aile konutu” başlıklı 349. maddesinde; aile konutu olarak kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinin eşin rızası olmadan feshedilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Yine aynı maddede, kiracı olmayan eşin, kiraya verene kiralanan yerin aile konutu olarak kiralandığı bildiriminde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatı kazanacağı belirtilmiştir.
TBK Madde 349 - “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”
hükmünü konumuz açısından ele alacak olursak;
Ailenin oturması için kiralanan taşınmazlarda; TBK 349. md.’de belirtildiği şekilde kiraya verene bildirimde bulunan kiracı olmayan eş de kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Dolayısıyla da (KMK 22. Md. 1. fıkra kapsamında sorumlu olup olmayacağı hakkında yorum yapmaya gerek olmaksızın) anagayrimenkulün/sitenin ortak giderlerinden de müştereken müteselsilen sorumlu olacaktır.