Genel Olarak
Mülkiyet hakkının tanıdığı yetkiler, sınırsız olmamakla birlikte başkalarının haklarına zarar verdiği ölçüde sınırlandırılmaktadır. Kat mülkiyetine tâbi bir taşınmazda oturmak da kat maliklerine ve kiracılara birtakım sorumluluklar yüklemektedir. Bu kapsamda diğer kat maliklerinin ve kiracıların hakları gözetilerek bazı kullanım biçimleri yasaklanmış, bazılarına da sınırlandırma getirilmiştir. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerler üzerindeki kat maliklerinin haklarını düzenleyen 16. maddesinde; “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” şeklinde belirtilmiştir. Fakat yine de ortak yerlerden yararlanma hakkının sınırı ve şekli kat malikleri arasında anlaşma yoluyla belirlenebilmektedir. Eğer yönetim planında aksine bir düzenlenme ve kat malikleri arasında özel bir anlaşma mevcut değil ise; ortak alan olarak nitelendirilen yerler üzerinde tüm kat maliklerinin arsa payları oranında malik oldukları ve kullanım hakkına sahip oldukları kabul edilmektedir.
Öte yandan apartman ve sitelerde kat malikleri ile beraber yaşayan önemli bir grupta da kiracılar olmaktadır. Bağımsız bölümler ya doğrudan maliklerince ya da kiralama yoluyla malikler dışında kimseler tarafından kullanılmaktadır. Bu noktada kiracıların da zaman zaman hangi yükümlülüklere katlanıp katlanmayacağı ise tartışılan hususlardan biri olmaktadır. Bu sebeple, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerekse de eklentileri ve ortak yerleri kullanırken; “Doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla” karşılıklı olarak yükümlü olmaktadırlar. Bu yükümlülükler bağımsız bölümlerdeki kiracılar ve kat malikleri ya da bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar için de geçerlidir.
KAT MALİKLERİNİN VE KİRACILARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
1. Özen Yükümlülüğü
Kat malikleri ve kiracılar gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri veya ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlü olmaktadırlar. Bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunun 18. maddesinde belirtildiği üzere, kat maliklerinin yükümlülüklerine dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine ya da bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanmaktadır. Fakat bu yükümlülükleri yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olmaktadır.
2. Birbirlerini Rahatsız Etmeme Yükümlülüğü
Kat maliki, gerek kendi bağımsız bölümünü kullanırken gerekse de ortak alan ve eklentileri kullanırken diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye özen göstermelidir. Zira kat malikinin diğer kat maliklerini rahatsız etmeme yükümlülüğüne ilişkin hem Türk Medeni Kanunu hem de Kat Mülkiyeti Kanunun da düzenlemelere yer verilmiştir. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Kat Maliklerinin Borçları” başlıklı 18. maddesine göre “Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur” şeklinde ifade edilmiştir. Yine Türk Medeni Kanunu’nun “Komşu hakkı” başlığıyla düzenlenen 737. maddesi de kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmeme yükümlülüğüne dayanak oluşturmaktadır.
Öte yandan kat malikinin diğer malikleri rahatsız etmesi halinde ise, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine dayanarak hakimin müdahalesini istenebilmektedir. Ayrıca kat malikinin rahatsız edici davranışı neticesinde ortaya bir zararın çıkması durumunda ise, Türk Medeni Kanunu’nun 737. Maddesinde belirtilen sorumluluğuna da gidilebilmektedir. Söz konusu bu maddeye göre, taşınmazın maliki mülkiyet hakkını kullanırken yasal sınırın dışına çıkması sonucu zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilmektedir.
3. Diğer Kat Maliklerin Haklarını Çiğnememe Yükümlülüğü
Kat malikinin bir diğer yükümlülüğü de diğer kat maliklerinin haklarını çiğnememe yükümlülüğü olmaktadır. Söz konusu yükümlülüğe göre, kat maliki, kanunda kendisine tanınan hakları kullanırken diğer maliklerin haklarını çiğnememelidir. Zira kat malikleri bu yükümlülüğe karşılıklı olarak uymadıkları takdirde kat malikleri arasındaki düzen ve saygı ortamının zarar görmesi kaçınılmaz olacaktır. Bu sebeple kat malikinin diğer maliklerin manzaralarını kapatacak şekilde kendi bağımsız bölümüne yapılar yapması veya diğer maliklerin ortak alanlardan faydalanmasını engelleyecek davranışlarda bulunması bu yükümlülüğü ihlal ettiği hallere örnek teşkil etmektedir.
4. Yönetim Planına Uyma Yükümlülüğü
Kısa tanımıyla yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olmaktadır. Bu nedenle yönetim planı hükümlerine uyum sağlamak bütün kat maliklerinin yükümlülüğüdür. Örneğin yönetim planında bağımsız bölümde evcil hayvan beslemek yasaklanmış ise kat malikleri bu karara uymak zorundadır. Aynı zamanda kanuna aykırı olmamasına karşın karar alınması için normalden farklı şartlara sahip hükümlerde de bu şart sağlanmadan karar alınmış ise, kat malikinin bu hükme uyma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Örneğin, tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınması gereken karar oyçokluğu ile alınmışsa bu karar bağlayıcı olmayacaktır.
5. Kat Malikinin Ortak Alanların Kullanımına İlişkin Yükümlülükleri
Kat malikleri arsa payları oranında ortak alanlarda malik olmaktadır. Bu sebeple de payları oranında ortak alanları kullanma hakları bulunmaktadır. Fakat kat maliki, bu haklarını kullanırken bağımsız bölümlerde olduğu gibi yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygun davranmak zorundadır. Bu nedenle de ortak alanları kullanırken gerekli dikkat ve özeni göstermeli ve diğer kat maliklerinin ortak alanları kullanma hakkına saygı duyup bu haklarını kullanmalarına mani olacak eylemlerden uzak durmak zorundadır. Nitekim kat maliki ortak alanda arsa payı oranında malik olsa dahi ortak alanda değişiklik, onarım veyahut tesis yapabilmesi için diğer tüm maliklerden beşte dördünün yazılı onayını almak zorundadır. Dolayısıyla bu onay verilmeden değişiklik yapılması halinde ise, kat maliklerinden her biri hukuki yollara başvurarak ortak alanın eski hale getirilmesini talep edebilecektir.
Bu konuya dair bir diğer önemli husus da ortak kullanım alanı olarak sayılmasa da binada kapı önlerinin ortak geçiş alanı olarak değerlendirilmesidir. Dolayısıyla apartmanlarda kapı önlerinde ayakkabı bırakmak kat maliklerinin ortak kararı ile yasaklanabilmektedir. Zira bu yönde bir karar alınmasının ardından kat malikleri ve kiracılar kapı önlerinde ayakkabı bırakamayacaktır. Böylece daire kapısı önüne ayakkabısını koyan kişi hakkında diğer kat malikleri müdahalenin önlenmesi talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilecektir. Netice itibariyle, bu hususta Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açan bir apartman yöneticisi, binada kiracı olarak oturan komşusunun, merdiven boşluğuna ayakkabılık koymasından rahatsız olduklarını iddia ederek şikayette bulunmuş ve yapılan yargılama sonucunda ise, Yargıtay tarafından emsal nitelikte bir karar verilmiştir.
Yüksek Mahkeme tarafından verilen karar "Mahkemece dava konusu taşınmazdaki projeye aykırılıklar bilirkişi raporu ile belirlenip ortak alan olduğu anlaşılan yerlere davalı tarafından yapılan müdahale tespit edilerek müdahalenin önlenmesine ve tayin edilen süre içerisinde eski hale dönüştürülmesine karar verildiğine göre, yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamıştır. Mahkeme hükmünün onanmasına oy birliği ile karar verilmiştir." şeklindedir. Yargıtay’ın vermiş olduğu bu karar ile artık kat malikleri ve kiracılar kapı önlerinde ayakkabı bırakamayacak olup, daire kapısı önüne ayakkabısını koyan komşu hakkında diğer kat malikleri müdahalenin önlenmesi talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilecektir.
Av. Begüm GÜREL & Stj. Av. İpek MENGİLLİ
KAYNAKLAR
https://www.hasgulerhukuk.com/makale/makaleler/kat-mulkiyeti-kanunu-hakkinda-bilinmesi-gerekenler
https://sengunhukukyayinlari.com/kat-mulkiyeti-kanunu-cercevesinde-ortak-alanlar/#:~:text=Kirac%C4%B1%20ba%C4%9F%C4%B1ms%C4%B1z%20b%C3%B6l%C3%BCm%C3%BC%20kiralad%C4%B1%C4%9F%C4%B1nda%2C%20kat,nda%
https://www.cnnturk.com/turkiye/kapi-onune-ayakkabi-birakana-yargitaydan-kotu-haber
https://sedatdurna.av.tr/kat-malikinin-yukumlulukleri/