Evlilik birliği içerisinde iken eşler, çeşitli sebeplerden ötürü doğan hukuki önlem alma isteğinin bir gereği olarak aile konutları üzerinde diğer eşin tasarruf yetkisini kısıtlama yoluna gidebilmektedir. Bu yazımızda aile konutu hakkında genel tanımlara yer verdikten sonra Türk Medeni Kanunu kapsamında özetle açıklanarak, soru-cevap şeklinde okurlara fayda sağlanmaya çalışılacaktır.
1. AİLE KONUTU NE DEMEKTİR?
‘Aile Konutu’ kavramına Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesinde yer verilmiştir. Tanımı ise ilgili Madde gerekçesinde yer almaktadır. Buna göre aile konutu; ‘Eşlerin bütün faaliyetlerini gerçekleştirdiği, buna göre yaşantılarına yön verdikleri, acı ve tatlı günleri içerisinde yaşadıkları alan’ olarak tanımlanmıştır. Özetle, eşlerin evlilik hayatlarını sürdürdükleri ve geçici nitelikte değil devamlı olarak kullanılan konut, ‘aile konutu’dur. Bir taşınmazın aile konutu olarak tanımlanabilmesi için mutlaka bir ‘evlilik birliğinin varlığı’ ve ‘eşlerin devamlı surette’ oturum şartları aranır.
2. AİLE KONUTU ŞERHİ NE DEMEKTİR VE NASIL KISITLAMALARI İÇERİR?
Aile konutu olarak kullanılan taşınmaz eğer eşlerden birinin adına tapuda kayıtlı ise, diğer eş çeşitli sebeplerle (Örneğin: eşin kendisinin rızası olmaksızın konutu devretme/kira sözleşmesi varsa feshetme vs. gibi diğer eş aleyhine hukuki işlemler) taşınmaz maliki olarak görünen eşin taşınmaz üzerindeki yetkilerini kısıtlamak isteyebilir. Bunun için aile konutunun Tapu kaydı üzerine şerh düşürülmesi gerekmektedir. İşte bu şerhe ‘Aile Konutu Şerhi’ denir.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 194. Maddesine göre; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini (Ek ibare: 6518 S.K. m.44 - yürürlük: 19.2.2014) “tapu müdürlüğünden” isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
Evlilik birliği TMK kapsamında neden ve sonuçları itibariyle birçok yükümlülük getirmektedir. Bu sebeple eşlerin birlikte yaşadıkları ve ortak hayat sürdükleri aile konutlarına dair de tasarruf yetkileri belirli sınırlar dahilinde kullanılmaktadır. Ortak yaşam sürülen ve evlilik birliğinin maddi parçalarından biri olan aile konutunda her eşin eşit oranda hakkı bulunmaktadır. Bu nedenledir ki doğal olarak, birbirlerinin rızasını almadan ortak aile konutlarını devretmelerine bir tedbir yolu getirilmiştir. Bu sınırlama sadece devir olgusu ile sınırlı olmayıp, konut üzerindeki hakları sınırlayamama ve kiraya verilmiş ise kira sözleşmesini izinsiz feshedememeyi de içermektedir. Aile konutu şerhi, diğer eşin bu işlemleri açık rıza olmaksızın yapmasını engeller.
3. AİLE KONUTU ŞERHİ NASIL KONULUR?
Aile konutu şerhi işlemleri, Tapu Müdürlükleri tarafından yapılır. Tapu Sicili Tüzüğünün 57. Maddesi gereğince düzenlenen uygulamaya göre, aile konutu olarak kullandıkları taşınmaz üzerine aile konutu şerhi koymak isteyen eşin, taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğüne başvurması gerekmektedir.
4. AİLE KONUTU ŞERHİ BAŞVURUSU İÇİN TAPUYA NASIL BAŞVURULUR VE GEREKLİ EVRAKLAR NELERDİR?
Aile konutu şerhi başvurusu Tapu Müdürlüklerine fiziken ya da Online başvuru şeklinde yapılmaktadır. Doğru ve usule uygun ise her iki başvuru da geçerlidir. Hatta Online başvuru hem vatandaşlar hem Tapu Müdürlüklerinin fiziki iş yükünü azalttığından Kurum adına çok daha avantajlı olabilmektedir. Elbette bu bir tercih olup başvurucunun imkanına göre şekillenecektir.
Tapu Müdürlüklerine fiziki başvurularda şerh talebinde bulunacak eşin:
- Konutun aile konutu olduğuna dair Muhtarlık ya da Kadastro Müdürlüğünden alınacak evrak,
- Kimlik
- Nüfus kayıt örneği ya da evlilik cüzdanı belgelerini yanında bulundurması gerekmektedir.
Şerh talebinde bulunacak eş, bu belgeleri yanında götürerek konutun tapu kaydında bağlı bulunduğu İlçenin Tapu Müdürlüğüne başvurduğunda, elden bir randevu alacak ve başvuru süreci başlayacaktır. Uygulamada, iş yüküne göre verilecek randevuların tarihi değişmekle birlikte işlemin neticelenmesi 1 ila 7 gün arası sürmektedir. Başvuran eşin, Tapu Müdürlüğüne bildirdiği cep telefon numarasına randevu günü SMS yolu ile bildirilmektedir. Bu bildirim sonrası şerh koyduracak eşin, Tapu Müdürlüğüne yeniden iştirak ederek imza atması yeterlidir. Tapu Müdürlükleri bu işlem için vatandaşlardan harç almamaktadır.
Online Başvuru yolu ise; Web-Tapu sistemi üzerinden Online randevu almaktır. Başvuru için önceden Tapu Müdürlüğüne gitme külfetinden kurtaran bu yolda, E- Devlet şifresi olan vatandaşlar ‘https://webtapu.tkgm.gov.tr/’ sitesine girerek işlemlerini başlatabilirler.T.C. kimlik numarası ve E-Devlet şifresi kullanılarak Web-Tapu sayfasına girildiğinde, İşlemler sekmesinden ‘Aile Konutu Şerhi’ bölümü seçilmeli ve konutun tapu bilgileri sisteme yazılmalıdır. Bu şekilde Sistemde randevunuz online olarak oluşturulmuş olacaktır. Tapu Müdürlüğünce yapılacak inceleme sonrasında cep telefonuna gelen bildirim SMS mesajının akabinde ise imza atmak için Müdürlükte hazır bulunularak işlem tamamlanır. Aynı şekilde, Online Başvuru da harca tabi değildir.
Aile konutu olarak kullanılan gayrimenkulun maliki olmayan eş, konutun malik eş tarafından satılmasını veya devredilmesi engellemek üzere bu işlemi yaptırmaktadır. Tapu kaydı üzerindeki bu şerh Tapu Müdürlükleri tarafından konulmakta olup ek olarak bir Mahkeme başvurusu yapılmasını gerektirmez. Ancak şerhe dair bir çekişme yaşandı ise Mahkeme kanalı ile şerh talebinde bulunulabilir.
5. AİLE KONUTU ŞERHİ, KONUTUN MALİKİ OLMAYAN EŞ LEHİNE NE TÜR KORUMALAR SAĞLAR?
Aile konutu şerhi neticesinde, aile konutunun maliki olan eş diğer eşin açık rızası olmaksızın;
- Aile konutunu devredemez. Taşınmazın devir sonucunu doğuracak olan satış, bağışlama, trampa ve benzeri hukuki işlemler eşin rızası olmaksızın yapılamaz.
- Aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Konut üzerindeki mülkiyet haklarını sınırlandıracak ipotek, rehin, irtifak hakkı tesisi ve benzeri işlemler eşin rızası olmaksızın yapılamaz.
- Kira sözleşmesi söz konusu ise feshedilemez.
Ayrıca rızası bulunmayan eş, hakimin müdahalesini de talep edebilir.
6. ŞERHE RAĞMEN AİLE KONUTU DEVREDİLİR İSE HUKUKEN NE YAPILABİLİR?
Kural olarak aile konutu şerhi eklenen tapu kaydının malik olmayan eşin açık rızası olmaksızın devri mümkün değildir. Ancak şerhe rağmen taşınmaz devredilmiş bu devir hukuken geçersizdir. Taşınmazı satın alan tarafa karşı Asliye Hukuk Mahkemeleri nezdinde Tapu İptali davası açılması gerekmektedir. Burada taşınmazın devri neticesinde mülkiyeti edenmiş üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı davanın seyrine önemli derecede etki edecektir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesine göre tapu siciline güvenerek iyiniyetli olarak ayni hak elde eden kimsenin iyi niyeti korunur.
7. AİLE KONUTU ŞERHİ, İPOTEKLİ KONUTUN BANKA TARAFINDAN İCRAEN SATIŞINI DA ÖNLER Mİ?
Hayır, önlemez. Aile konutu şerhinin taşınmazın malikinin iradesi dışında gerçekleşen işlemler için koruyucu etkisi bulunmamaktadır. Daha anlaşılabilir bir dille, aile konutu şerhi malik olan eşin konutu satışını engeller, ancak konut kredi borcundan kaynaklı ipotekli ise Banka tarafından yapılabilecek haciz işlemlerini engelleyemez.
8. AİLE KONUTU ŞERHİ NE KADAR SÜRE DEVAM EDER/NASIL KALDIRILIR?
Şerhin koruyucu etkisi terkine kadar devam etmektedir. Aile konutu şerhi malik olmayan eş tarafından konuldu ise yine bu eşin ‘şerh kaldırma’ talebi veya malik eşin başvurusuna muvafakat ile kaldırılabilir. Ayrıca eşlerden birinin vefatı sonrasında diğer eşin talebi ve boşanma hallerinde de şerhin kaldırılması söz konusu olur. Özetle, evlilik birliğini sona erdiren hallerde aile konutu şerhi kaldırılabilir. Ancak boşanma sonrası şerh kaldırma söz konusu olacak ise Mahkemece verilen boşanma ilamının kesinleşmesi gerekmektedir. Açıklanan hallerde aile konutu şerhi kaldırılamıyorsa terkini için dava açılması gerekmektedir. Bu şekilde Mahkeme kanalı ile aile konutu şerhi kaldırılır.