Aidat ve ortak giderlerin kiracı tarafından ödenmemesi durumunda kiraya verenin de sorumluluğu gündeme gelmektedir.Bu gibi durumlarda kiracının aidat bedelini ödememesi nedeniyle bu bedelin tahsili ve temerrüt nedeniyle tahliye talepli hukuki yola başvurmak mümkündür. Nitekim yazımız içeriğinde yer alan Yargıtay kararında sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının da temerrüt nedeniyle tahliyesinin istenebileceği, kiracının ödemekle yükümlü olduğu 50 TL'lik aidatı ödememesinin tahliyeye sebep olduğu ifade edilmiştir.
Yasal dayanağı TBK'nun 315.maddesidir. ''Kiracının temerrüdü'' başlıklı 315. maddesi "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar." ve TBK.nun 314. maddesi, "Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür." şeklinde düzenlenmiştir.Buna göre, sadece kira borcunu değil yan giderleri de ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini istenebilir.
Aynı şekilde TBK'nun 317. maddesinde de; “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete bakılır.” şeklinde hüküm konularak, kiracının kiralananı kullanmasından kaynaklı giderlerine katlanması gerektiğine vurgu yapılmıştır.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kullanma giderlerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 341.maddesinde benzer düzenleme yer almaktadır;''Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür''
Kiracıya kira bedeli ve yan giderleri ödeme yükümlülüğü getirilmiş olup yan giderlerin TBK.nun 315.maddesine göre temerrüt ihtarına konu olabileceği ve ödenmemesi halinde temerrüt nedeniyle tahliye edilebileceği kabul edilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için;
1)Talep edilen kira parasının veya yan giderin(aidat vs.) muaccel (istenebilir) olması
2)Kira bedeli ile yan giderlerin verilen sürede ödenmemiş bulunması(Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.)
3)İhtarnamede verilen süre içerisinde kira bedeli ile yan giderlerin ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.
İcra ve İflas Kanunu'nun 269/1. maddesi gereğince kira alacaklarına ilişkin olarak düzenlenen tahliye ihtarlı ödeme emri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesinde düzenlenen temerrüt ihtarnamesi hükmündedir.Kiracıya gönderilecek ödeme emrinin tahliye ihtarlı olması ve konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük süre verilmesi gerekmektedir.
TBK 315/1 fıkrası uyarınca kira bedeli veya yan gideri kiracı ödemez ise temerrüde düşer. Borçluya, örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emri gönderebilmesi için takip talebinde TBK'nun315/1. maddesinde yazılı nitelikte alacağın istenmesi gereklidir. ( Yargıtay 12.H.D 2016/ 21900 E. 2017/ 13586 K. )
4)Dış ilişkide kiracı ve malikin müteselsil sorumlusu olduğu aidat borçları yönünden, yönetime ödeme yapmadan kiraya verenin kiracıya rücu hakkı bulunmamaktadır. Zira bağımsız bölüm malikinin(kiraya veren) kiracısı ile yaptığı kira sözleşmesinde ortak giderleri kiracının ödeyeceği kararlaştırılsa bile bu kiracı ile kiralayan arasındaki iç ilişkiyi düzenlemeye yönelik olup, kat maliki sıfatıyla kiralayan yönetime karşı aidat alacağından sorumludur. Aidatın kiracıdan istenebilmesi için de kiralayan tarafından apartman yönetimine ödendikten sonra kiracıdan rücuen tahsili edebilecektir.
Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan 01/03/2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine göre apartmana ya da siteye ait tüm giderlerin kiracıya ait olacağı kararlaştırılmıştır. Buna göre aidat bedellerinden kiracı sorumludur. Ancak, kiraya veren apartman yönetimine kendi ödediği aidat bedelleri için kiracıya rücu edebilir. Dosya içerisinde ise aidat bedellerinin kiraya veren tarafından ödendiğine dair herhangi bir belgeye rastlanmamıştır. Mahkemece, davacı alacaklıya aidatı ödediğine dair varsa belgesinin sorularak sonucuna göre aidat alacağı yönünden karar verilmesi gerekir.(Yargıtay 8.H.D. 2017/4558E. 2018/1320K.)
Uygulamada matbu kira sözleşmelerinde elektrik, su , apartmana ait giderler ile yakıt giderlerinin kiracıya ait olduğu ifade edilmektedir. TBK'nın 314 ile TBK'nın 315. maddeleri gereğince aidat borcu da yan giderler kapsamında kira bedelinden sayıldığından ve temerrüde esas olduğundan mahkemelerce tahliye yönünde kararlar verilmektedir.
Davalı borçlu icra takibine konu edilen ve TBK'nın 314 ile TBK'nın 315. maddeleri gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat ve yakıt bedelini ödediğini İİK.nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile kanıtlayamadığından temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Netice olarak, İcra Mahkemesi'nce tahliye talebinin kabulüne dair kararı yerinde olduğundan davalı borçlu tarafın istinaf talebinin esastan reddine( Konya BAM 7.H.D. 2022/1523E. 2022/1700K.)
Nitekim Yargıtay'ın dikkat çeken kararında kiracı tarafından ödenmesi gereken 50 TL'lik aidat bedelinin ödenmemesi tahliyeye sebep olmuştur.
Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700.-TL ödemiş, TBK'nın 314 ve TBK'nın 315.maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50.-TL'sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen alacak yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.( Yargıtay 6.H.D. 2015/11891E. 2016/5132K.)
Özetlemek gerekirse uygulamada matbu kira sözleşmelerinde ve TBK.'nun 315.maddesinde belirtildiği üzere aidat bedeli yan giderler kapsamında sayılmakta, aidat borçlarını ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen mütemerrit kiracının tahliyesi mümkün olmaktadır. Kiraya verenin apartman yönetimine ödediği aidat bedelleri için kiracıya rücu edebilmesi ve tahliyeyi sağlayabilmesi için mahkemelerce apartman aidatının kiraya veren tarafından ödenip ödenmediği konusunda araştırma yapılmakta ve sonuca göre karar verilmektedir.