Giriş
Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması ve mevcut yapı stokunun büyük bir kısmının güvenli olmaması, kentsel dönüşüm sürecini bir tercihten ziyade zorunluluk haline getirmiştir. Bu sürecin en temel hukuki dayanağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mülkiyet hakkı ile yaşam hakkı arasında hassas bir denge kurmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık tercih edilen yöntem ise, mülkiyet sahiplerinin (arsa paydaşlarının) arsa paylarını bir yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bunun karşılığında bağımsız bölüm inşa etmeyi taahhüt ettiği "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri" dir.
Ancak 6306 sayılı Kanun’un kendine özgü (sui generis) yapısı, genel hükümlere (Türk Borçlar Kanunu) göre düzenlenen sözleşmelere nazaran çok daha teknik ve riskli süreçler barındırmaktadır. Bu makalede, güncel yasal değişiklikler ışığında, kentsel dönüşüm sürecinde tarafların dikkat etmesi gereken kritik hususlar incelenecektir.
1. Karar Alma Süreci ve Yeni "Salt Çoğunluk" Dönemi
6306 sayılı Kanun’da 9 Kasım 2023 tarihinde yapılan en radikal değişikliklerden biri karar yeter sayısı ile ilgilidir. Daha önce "2/3 çoğunluk" ile alınan kararlar, sürecin tıkanmaması adına artık paydaşların payları oranında salt çoğunluğu (yüzde 50 + 1) ile alınabilmektedir.
- Dikkat Edilmesi Gereken Husus: Sözleşme akdedilirken bu çoğunluğun usulüne uygun sağlandığından emin olunmalıdır. Karara katılmayan azınlığın paylarının satışı süreci, sözleşmenin ifa takvimini doğrudan etkilemektedir. Salt çoğunlukla alınan kararın, azınlıkta kalan maliklere noter vasıtasıyla usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi ve teklife katılmaları için 15 günlük süre verilmesi, sözleşmenin geçerliliği ve ileride açılacak iptal davalarının önlenmesi açısından hayati öneme sahiptir.
2. Sözleşmenin Şekil Şartı ve Noter Onayı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, içinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı devri unsurlarını barındırdığı için Türk Medeni Kanunu ve Noterlik Kanunu uyarınca "düzenleme şeklinde" noter huzurunda yapılmak zorundadır. Adi yazılı şekilde veya sadece imzaların notere onaylatılması suretiyle yapılan sözleşmeler hukuken geçersizdir.
Kentsel dönüşüm özelinde, tapu kütüğüne "6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapıdır" şerhi işlendikten sonra yapılacak tüm işlemlerin harç ve vergi muafiyetlerinden yararlanabilmesi için sözleşmenin bu maddeye atıf yapması gerekmektedir.
3. Teknik Şartname
Sözleşmenin eki niteliğinde olan teknik şartname, binanın kalitesini, kullanılacak malzemelerin markalarını, asansörden dış cephe yalıtımına kadar tüm detayları belirler. Uygulamada en çok dava konusu olan "eksik ve kusurlu işler" (ayıp), genellikle muğlak hazırlanan teknik şartnamelerden kaynaklanmaktadır.
- Öneri: Teknik şartnamede "veya muadili" gibi esnek ifadelerden kaçınılmalı; kullanılacak malzemelerin sınıfı (örneğin C35/45 beton sınıfı gibi) ve markaları net bir şekilde belirtilmelidir. Ayrıca, ortak alanların (otopark, sığınak, sosyal alanlar) m2 bazında detayları ve teslim standartları şartnamede yer almalıdır.
4. Teslim Süresi, Mücbir Sebepler ve Gecikme Tazminatı
Kentsel dönüşümde süreci en çok etkileyen dışsal faktör idari izinlerdir (ruhsat süreçleri). Sözleşmede teslim süresi belirlenirken "ruhsat tarihinden itibaren" mi yoksa "sözleşme tarihinden itibaren" mi olduğu açıkça yazılmalıdır.
- Gecikme Tazminatı (Kira Tazminatı): Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde maliklere ödeyeceği aylık kira tazminatı miktarı, piyasa rayiçlerinin altında kalmayacak şekilde güncellenebilir formüllerle (örneğin TÜFE oranı) belirlenmelidir.
- Cezai Şart: Sadece kira tazminatı yeterli olmayabilir; yükleniciyi zamanında teslime zorlamak adına "maktu bir cezai şart" maddesi eklenmesi maliklerin lehinedir.
5. Sözleşmenin Feshi ve 6/A Maddesi Kapsamında Tahliye
6306 sayılı Kanun, sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği veya yüklenicinin işi durdurduğu durumlarda "sözleşmenin feshi" sürecini genel hükümlere göre kolaylaştırmıştır.
- İdari Fesih: Yapım işine belirli bir süre başlanamaması veya işin durması halinde, maliklerin başvurusu üzerine Başkanlık tarafından sözleşmenin feshi yoluna gidilebilmektedir.
- Tahliye Süreci: Kanunun 6/A maddesi uyarınca, riskli yapıların tahliyesi için verilen sürelerin dolmasıyla birlikte idarece doğrudan tahliye ve yıkım işlemleri yapılabilmektedir. Sözleşmede, bu tahliye sürecinde maliklerin taşınma ve kira yardımı haklarının yüklenici tarafından mı yoksa devlet tarafından mı sübvanse edileceği netleştirilmelidir.
6. Finansal Güvenceler: Teminat Mektubu ve İpotek
Yüklenicinin inşaatı yarım bırakma riskine karşı en etkili koruma mekanizması "Kat Karşılığı Teminat Mektubu" veya "İnşaat Teminat İpoteği"dir.
- Kademeli Tapu Devri: Maliklerin arsa paylarının tamamını işin başında devretmemesi, inşaatın ilerleme seviyesine göre (su basmanı seviyesi, kaba inşaat bitimi, iskan alımı vb.) kademeli olarak tapu devri yapılması, en güvenli yöntemdir. Şayet tapu devri en başta yapılacaksa, yükleniciye devredilen paylar üzerine mutlaka arsa sahipleri lehine "İnşaat Teminat İpoteği" tesis edilmelidir.
7. Vergi, Harç Muafiyetleri ve Masraflar
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan sözleşmelerde; noter harçları, tapu harçları, damga vergisi ve belediyelerce alınan bazı harçlardan muafiyet söz konusudur. Ancak bu muafiyetlerin kapsamı "ilk satış" ve "dönüşüm aşaması" ile sınırlıdır. Sözleşmede; belediye ruhsat harçları, İSKİ katılım payları, otopark harçları gibi "kimin ödeyeceği" belirtilmeyen kalemlerin yükleniciye ait olduğu açıkça yazılmalıdır. Aksi takdirde, bu masraflar paylaşım aşamasında ciddi birer ihtilaf noktasına dönüşmektedir.
Sonuç
6306 sayılı Kanun çatısı altında akdedilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, sadece basit bir inşaat yapım işi değil, aynı zamanda mülkiyetin kaderini belirleyen bir ortaklık protokolüdür. Kasım 2023 değişiklikleri ile hızlanan kentsel dönüşüm sürecinde, "salt çoğunluk" ile hareket ederken azınlık haklarının korunması, teknik şartnamenin titizlikle hazırlanması ve yüklenicinin finansal yeterliliğinin teminatlar ile güvence altına alınması elzemdir.
Gayrimenkul sahiplerinin ve hukukçuların, kanunun sunduğu hızlı çözüm mekanizmalarını kullanırken, aynı zamanda Yargıtay içtihatlarını ve güncel yönetmelikleri de göz önünde bulundurarak sözleşme metinlerini hazırlamaları, sürecin yargı koridorlarında değil, şantiyelerde tamamlanmasını sağlayacaktır.