KİRA BEDELİ KAVRAMI VE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN ESASLAR
GİRİŞ
Bilindiği üzere 01.07.2012 tarihinde 6098 Sayılı TBK' nın yürürlüğe girmesi ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un yürürlükten kalması ile birlikte günümüzde kira hukukundaki uyuşmazlıklar bakımından TBK hükümleri uygulama alanı bulmuş ve bu hususta esaslı değişiklikler yapılmıştır.
Uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklar kira akdinden doğan uyuşmazlıklardır. Kira bedeli ise kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır ve kiracının kira akdinden doğan en önemli borçlarından birisi kira bedelini ödeme borcudur.
Çalışmamızda kira sözleşmesinde kira bedelinin kapsamı ve tespiti hususunda Yargıtay görüşlerine de yer vererek yürürlükteki uygulama hakkında ayrıntılı açıklamalarda bulunacağız.
I. KİRA BEDELİ KAVRAMI VE KİRA BEDELİNİN KAPSAMI
A. Kira Bedeli Kavramı
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299). Madde metninden açıkça anlaşıldığı üzere kira bedeli kira akdinin esaslı unsurlarındandır[1].
Kira bedeli eşyanın kullanımının kiracıya bırakılmasının kiralayana sağladığı karşılıktır[2]. Kira bedeli sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. Genellikle para olarak belirlendiği için kira bedeli genellikle "kira parası" olarak adlandırılır. Bu nedenle kira parası "medeni semere" olarak da nitelendirilmektedir[3]. Zira kira parası ödünç verilen paranın faiz getirisi gibi kiraya verilen menkul veya gayrimenkul malın semeresidir.
Kira bedeli kural olarak kiracının bir miktar para ödemesi şeklinde kararlaştırılır. Yabancı ülke paraları ile ilgili yasa ve kararnamelerdeki sınırlayıcı hükümler bugün için yürürlükte bulunmadığından taraflarca kira bedelinin döviz olarak ödenmesinin kararlaştırılması mümkündür[4]. Bu nedenle kira bedeli TL dışında yabancı para birimi üzerinden veya değer kaydına bağlı olarak da kararlaştırılabilir. Nitekim Y.HGK. kararında kira parasının altın olarak da belirlenebileceği ifade edilmiştir[5]. Ancak para dışında misli veya misli olmayan bir eşyanın da kira bedeli olarak kararlaştırılması mümkündür[6]. Bunun yanı sıra kira bedeli kira konusu şeyden elde edilen cironun belirli bir yüzdesi biçiminde de kararlaştırılabilir[7].
Kiracının kullanma karşılığı para veya eşyanın devrine yönelik maddi bir edim dışında bir iş görme borcu altına girdiği hallerde artık bir karma sözleşmenin mi yoksa yine bir kira akdinin mi söz konusu olduğu hususu tartışmalıdır. Doktrindeki hakim görüşe göre bu durumda artık bir karma sözleşme söz konusudur[8]. Fakat bazı yazarlara göre kira bedeli bazen bir iş yapma, bir hizmette bulunma olarak da belirlenebilir[9]. Yargıtay kira bedelinin paradan başka bir şey, örneğin hizmet akdi veya bir şey imal etme (istisna akdi) gibi şeyler de olabileceği görüşündedir[10] ve 1974 tarihli bir kararında kira bedelinin paradan başka örneğin bir hizmet akdi veya bir şey imal etme (istisna akdi) gibi şeyler de olabileceğinden bahisle taşınmaz malda yapılmak istenen tamiratı kira karşılığı olarak kabul etmiştir[11].
Yargıtay'ın da benimsediği üzere kira bedeli kiralayanın rıza göstermesi şartıyla ticari senet veya çekle de ödenebilir[12].
B. Kira Bedelinin Kapsamı
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yanı sıra sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür (TBK m. 341).
Kira parasının kapsamına ilişkin olarak Yargıtay, İçtihadı Birleştirme Kararında temizleme ve aydınlatma resminin kira parası olmadığını belirtmiştir[13]. Aynı şekilde 1963 tarihli Y.HGK kararında kapıcı parasının kira parası kapsamında olmadığı ifade edilmiştir[14]. Bu ödemelerin kira parası kapsamına dahil olmamasının hukuki neticesi, sözleşmede bunların kiracı tarafından ödenmesi kararlaştırılsa dahi ödenmemesi halinde temerrüdün söz konusu olmamasıdır. Dolayısıyla bu paraların ödenmemesinden dolayı akdin feshi veya tahliye yollarına gidilemez.
II. KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU
A. Genel Olarak
Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 313). Kira bedelini ödeme borcu, kiraya verenin kiralananın kullanılmasını kiracıya devir borcunun karşılığıdır ve kiracı için asli edim yükümlerindendir[15]. Kira bedeli TBK m. 303[16] anlamında yan giderlerden değildir. Zira maddede bahsi geçen yan edimler kiralaya verenin yükümlülüğündedir ve kira bedeli kapsamında değerlendirilemez.
Kapıcıların kira bedelini ödeme borcu için Konut Kapıcıları Yönetmeliği[17] özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre konut kapıcılarına görevleri nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Fakat kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse bunun için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez. Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir[18].
B. İfa Zamanı, İfa Yeri ve Şekli
1. İfa Zamanı
Taraflar sözleşmede kiracının kira bedelini ödeme zamanını istedikleri şekilde kararlaştırabilirler. İfa zamanı bir vadeye ya da bir süreye bağlanabilir[19]. Ancak tarafların ifa zamanı hususunda anlaşamadıkları durumlarda uygulanmak üzere TBK m. 314 hükmü getirilmiştir. Hükme göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314). Kural olarak kira bedeli kapsamına yan giderler dahil edilmez (TBK m. 303[20]). Fakat TBK m. 314 hükmü "kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri" ifadesi ile kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedelinin yanı sıra taraflar arasında yapılan sözleşmede veya konut veya işyeri kiralarında kural olarak kiracının yükümlülüğündeki yan giderlerin de ödeneceği zamanı düzenlemektedir[21]. Bu hükme göre kira bedeli ilke olarak aylık ödenir. Aylık ödeme sözleşmedeki belirlemeye göre ayın başında, ortasında veya sonunda yapılabilir.
TBK m. 314 hükmünün hem belirli hem de belirsiz süreli kira sözleşmeleri için geçerli olduğuna şüphe yoktur. Ayrıca hükümdeki "kira sözleşmesinin bitiminde" ifadesi belirli süreli kira sözleşmeleri için sözleşmede belirlenen sürenin sonunu belirtmektedir[22].
2. İfa Yeri ve Şekli
TBK' nın genel hükümlerine göre[23] borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, para borçları alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir. Dolayısıyla kira bedelini ödeme borcu götürülecek borçlardan olup kira sözleşmesinde aksine anlaşma yoksa kira bedelini ödeme zamanında kiracı kira bedelini kiralayana yerleşim ödemelidir. Bu ödemeyi kiracı kiralayanın konutunda elden yapabileceği gibi masrafı kendisine ait olmak üzere "konutta ödemeli" olmak şartıyla postayla da yapabilir. Kiracının bu şekilde yapacağı ödemeler onu borçlu temerrüdüne düşürmez[24]. Fakat kiracı kira bedelini konutta ödemeli koşulu olmayan adi posta havalesiyle göndermişse borcunu ifa etmiş sayılmaz. Zira Kiraya veren postaneye giderek havale bedelini almak zorunda değildir[25].
Kiralayan bu koşullara uygun olarak kendisine yerleşim yerinde ödemeli gönderilen kira bedelini almaması onu alacaklı temerrüdüne düşürür. Bu durumda kiracı TBK m. 107 hükmüne göre kira bedelini tevdi ederek borcundan kurtulabilir[26].
Eğer tarafların arasında anlaşma olmaksızın birden çok kere kiracı kira bedelini kiralayanın banka hesabına yatırır ve kiralayan da bunu - ihtirazı kayıtsız - alırsa bu durum ifa yeri konusunda taraflar arasında zımnen bir anlaşmanın varlığını ortaya koyar[27]. Yargıtay'ın da çoğunlukla benimsemiş olduğu görüşe göre kiralayan, kira bedelinin banka hesabına yatırılması kararlaştırıldıktan sonra banka hesabını kapattığından bahisle tek taraflı olarak bundan sonra kira bedelinin başka şekilde ödenmesini isteyemez[28].
Kira bedelinin bir misli mal olarak belirlendiği hallerde ödeme yeri borcun doğduğu andaki borçlunun yerleşim yeridir (TBK m. 89/b.3).
Kira bedelinin ödendiği hususunda ispat yükü kiracıdadır. Ayrıca kiralayanın kira bedelini teslim almaktan kaçındığını kiracı tanıkla ispat edebilir[29].
Konut veya işyeri kiraları bakımından Maliye Bakanlığının 213 Sayılı VUK' un mükerrer 257. maddesinin 1. fıkrasının 2 No' lu bendine dayalı olarak çıkardığı 268 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği[30] ile konutlarda her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin ve işyerlerinde işyerinin kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin 01.11.2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle (havale, EFT, veya kredi kartıyla ödeme fark etmeksizin) tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Bu zorunluluk sadece vergi uygulamaları bakımından bir ispat şekli olarak öngörülmüştür. Yoksa 268 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği yasal ifa yeri kuralını değiştirmemektedir. Nitekim kiracı, kiralayana aylık 500 TL'den fazla olan kira bedelini banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü aracılığıyla değil de her zamanki gibi ödeme zamanındaki yerleşim yerinde kiralayana elden ödemekle borcundan kurtulmuş olur. Fakat bu durumda kiralayanın ve kiracının vergi hukukundan doğan sorumluluğu saklıdır[31].
C. Kiracının Temerrüdü
Uygulamada özellikle taşınmaz kiralarında kiracı, kira bedelini kullanmadan önce ödemektedir (Önceden ödemeli kira bedeli). Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür (TBK m. 315). Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Görüldüğü üzere kiracının kira bedelini veya yan gideri ödeme ödemede temerrüdü kendiliğinden gerçekleşmeyerek iki koşula bağlanmıştır[32]. Öncelikle kiraya veren kiracıya kanunda belirtilen asgari süreleri verip borcunu bu süre içinde ödemezse sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirecektir. Kiracıya verilecek asgari süre konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz, diğer kiralarda ise en az on gündür. Bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar. İkinci koşul ise kiracının kendisine verilen sürede ödeme yapmamış olmasıdır. Bu iki şart gerçekleştiğinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir[33].
Kiracının temerrüde düşmesi için kira bedelini tamamen ya da kısmen ödememiş olması gerekir. Ancak Eren'e[34] göre kiracı kira bedelinin neredeyse tamamını ödemiş ve çok önemsiz bir kısmını ödememişse bu durumda kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi hakkın kötüye kullanılması sayılmalıdır.
Buradaki fesih hukuki niteliği itibariyle olağanüstü fesihtir. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Fesih, etkilerini bildirim anında değil kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edildiğinde doğurur. Fesih kira sözleşmesini geleceğe etkili olarak ortadan kaldırır[35].
TBK m. 315 hükmü nisbi emredici nitelikte olup özellikle kiracı aleyhine değiştirilemez. Fakat 10 ve 30 günlük asgari süreler kiracı lehine uzatılabilir[36].
Kiraya veren, süre verme işini İİK. m. 269 hükmü uyarınca icra memuru aracılığıyla da (örnek 13 ödeme emri göndererek de) yapabilir. Kiraya veren bu ihtarda kiracıya borcunu bir ay içerisinde ödemesini, aksi halde tahliye ettireceğini bildirir. Kira bedeli kiracıya tanınan sürede ödenmişse sözleşme feshedilemez ve kiracı tahliye edilemez. Fakat kiracı kira bedelini verilen sürede ödemezse kiraya veren icra merciinden karar alarak kiracıyı taşınmazdan çıkartabilir[37].
Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre ise tarafların kira bedelinin her ay peşin olarak ödeneceğini kararlaştırmış olmaları halinde ödemenin her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar yapılması gerekir[38]. Dolayısıyla aksine bir anlaşma olmadığı takdirde muacceliyet şartı kararlaştırılmışsa sonraki aylara ait kira bedelleri de üçüncü günün sonunda doğup muaccel olur[39].
Yargıtay'a göre kira sözleşmesinde, kira parasının her ayın başında peşin ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, kira parasının her ay değişik zamanlarda ödenmiş olması bu hususta teamül oluştuğunu göstermez[40]. İfa zamanına ilişkin zımnen akdedilen bir anlaşmanın varlığı için kira bedelinin belirlenen tarih dışındaki diğer bir tarihte uzun süre ve muntazam olarak ödenmiş olması gerekir. Örneğin kira bedelinin ayın birinde ödenmesi kararlaştırılmış fakat kiracı her ayın üçünde ödeme yapıyor ve kiraya veren ihtirazı kayıt ileri sürmüyor ise kira sözleşmesinde belirlenen tarihin zımnen tadil edildiği sonucuna varılır. Fakat bunu. için kira bedeline ilişkin ödemenin her ayın farklı günlerinde değil sadece belirli bir günde yapılıyor olması gerekir[41].
TBK' da kural, kiracının kira bedelini ödemesinden önce kiraya verenin asli edimi olan kiralananın kullanımını kiracıya bırakmasıdır. Bu nedenle kiraya veren, kiralananın kullanımını kendisine bırakmasını isteyen kiracıya karşı ödemezlik def'ini ileri süremez. Fakat taraflar aralarında aksini kararlaştırabilir. Bu durumda önce kiracının kira bedelini ödeme borcunu ifa etmesi, ardından kiraya verenin kiralananın kullanımını kiracıya bırakması gerekir. Bu durumda kiracı kira bedelini ödemekten kaçınırsa kiraya veren TBK m. 315' e göre değil TBK m. 117'ye göre yani genel temerrüt kurallarına göre kiracıyı temerrüde düşürecektir[42].
D. Kiracının Kusuru Veya Umulmayan Halin Kiracının Kira Bedelini
Ödeme Borcuna Etkisi
Kiracı, kendi kusurundan veya şahsında ortaya çıkan olağandışı bir halden (umulmayan halden veya mücbir sebepten) dolayı kiralananı kullanamadığı yahut sınırlı bir şekilde kullanabildiği hallerde, kiraya veren kiralananı kullanıma hazır bulundurduğu takdirde, kiracı bedelinin tamamını ödemek zorundadır (TBK m. 324). Madde metninde kiracının kendi kusurundan kaynaklanan bir durumdan bahsedilmiş olsa da bu hal "kiracının kendi kusuru veya kişiliğinden kaynaklanan bir umulmayan hal veya mücbir sebep" olarak anlaşılmalıdır. Örneğin kiracının kazandığı burs ile yurt dışına gitmesi, kiracının işyeri olarak kiraladığı meskeni sözleşmesel bir yükü olarak işyeri ruhsatını alamadığı için işyeri olarak kullanamaması veya kusuru bulunmasa da mahkum edilmesi, daha iyi bir yer bulduğu için kiralananı kira süresi sona ermeden terk etmesi gibi hallerde kiracı, kirayı ödemek zorundadır. TBK m. 324'te teknik anlamdaki objektif imkansızlıktan farklı olarak kiralananın kullanılması imkanı "kullanım kiracıya bırakıldıktan sonra" sadece kiracıya ilişkin olarak ortaya çıkan sebeplerle ortadan kalmakta veya sınırlanmaktadır[43].
TBK m. 324 hükmü "Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler (örneğin kiraya veren kiracıda ortaya çıkan engel nedeniyle kiralananı kendisi kullanmış ya da başkasına kiraya vermiş ise) kira bedelinden indirilir." ifadesiyle bir mahsup kuralı içermektedir. Hükümdeki gider kavramı teknik anlamıyla kiralanana yapılan masrafları değil yan giderleri ifade eder. Kiralayan kiralananı başkasına kiraya vermiş ya da kiralananı bizzat kendisi kullanmışsa bu suretle elde ettiği menfaatleri kira parasına mahsup etmeye mecburdur[44].
Kiracının şahsında kendini gösteren engel, onun kusuru dışında meydana gelmiş ve sözleşmenin devamını çekilmez hale getirmişse TBK m. 331[45] hükmü uyarınca önemli sebepler dolayısıyla olağanüstü fesih hakkı saklıdır. EBK m. 252/III hükmünde açıkça belirtilen bu husus TBK m. 324 hükmüne alınmamıştır. Fakat bu belirtmeye gerek olmaksızın TBK m. 331 hükmünün uygulanacağı TBK m. 324 hükmü gerekçesinde[46]açıkça belirtilmiştir. Böylece kiracı, tazminat vererek ve EBK m. 262[47]' deki sürelere uyarak sözleşmeyi fesih hakkına sahiptir[48].
Eğer kullanma kiracının şahsından kaynaklanan bir durumdan değil de objektif imkansızlıktan dolayı olanaksız ise bu durumda kira borcu kusursuz imkansızlık nedeniyle ortadan kalkar. Örneğin kiralananın tamamen yanması veya binada çıkan bulaşıcı hastalık nedeniyle kiralanana girilememesi hallerinde durum böyledir[49].
E. Kiralananın Sözleşme Bitiminden Önce Geri Verilmesi (Erken Tahliyesi)
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m. 325/I). Hükümde açıkça kiracının kira bedelini ödeme borcunun süresiz devam etmeyeceği, makul bir süre sonra son bulacağı düzenlenmiştir[50]. Makul süre, dairenin niteliği, bulunduğu bölge, büyüklüğü, oda sayısı, ortalama ne zaman yeniden kiraya verilebileceği vb. kriterlere bakılarak tespit edilecektir. Sözleşme, makul sürenin sonunda kendiliğinden sona erer[51]. Ayrıca süre sona ermeden önce kiralanan için kiraya verenin kabul edebileceği, ödeme gücüne sahip ve "kira sözleşmesini devralmaya hazır" bir kiracı bulunduğu takdirde kiracının kira bedelinden doğan borçları sona erer (TBK m. 325/I,b.2). Bunun için kiraya veren, teklif edilen yeni kiracıyı kabul etmese dahi TBK m. 325'te sayılan koşulları taşıyan yeni kiracının bulunması halinde teklifin yapıldığı ve teklifi düşünme süresi kadar geçecek süre sonundan itibaren kiracının borçlarının kendiliğinden sona erdiğini kabul etmek gerekir[52]. Teklifi düşüme süresi İsviçre Hukukunda 1 ay olarak belirlendiği halde bizim hukukumuzda düzenlenen makul süre Aydoğdu/Kahveci'ye göre çok daha kısa, yaklaşık 10 gün kadar olmalıdır[53].
TBK m. 325/I' de yeni kiracının ödeme gücüne özellikle vurgu yapılmıştır. Doktrinde kiraya verenin yeni kiracının ödeme gücünü araştırırken vergi kayıtları, maaş bordroları gibi belgeleri isteyebileceği kabul edilmektedir[54].
TBK m. 325 hükmünün uygulanabilmesi için kiralananın eklentileriyle birlikte, eksiksiz olarak geri verilmesi gerekir. Kiracının kira sözleşmesinden doğan esas borcu kira bedeli olmakla birlikte kira bedeli dışında kalan borçlardan örneğin yan giderlerden de sorumlu olması kararlaştırılabilir[55].
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (TBK m. 325/II). Hatta Yargıtay içtihatlarıyla geçmişte benimsendiği üzere kiraya verenin elde etmeyi ihmal ettiği yararlar da kira bedelinden indirilir[56]. Kiraya verenin karşıladığı kullanım giderleri (elektrik, su, doğal gaz vb.) kira bedelinden indirilecek giderlere örnek teşkil eder. Bunun yanı sıra kiraya veren süre henüz dolmadan kiralanandan farklı şekilde yararlanacak olursa örneğin kiralananı depo olarak kullanmışsa kiraya verenin ödemekten kurtulduğu depo kirası kadar bedel kiracının borcundan mahsup edilmelidir[57].
TBK m. 325 hükmü kiracı lehine nisbi emredici niteliktedir. Bu nedenle kiracı lehine farklı düzenlemeler yapılabilir. Fakat kiracının durumunu güçleştirici şartlar kararlaştırılamaz[58].
SONUÇ
Kira bedeli eşyanın kullanımının kiracıya bırakılmasının kiralayana sağladığı karşılıktır. Kira bedeli sözleşmenin esaslı unsurlarındandır.
Kira bedeli kural olarak kiracının bir miktar para ödemesi şeklinde kararlaştırılır. Yabancı ülke paraları ile ilgili yasa ve kararnamelerdeki sınırlayıcı hükümler bugün için yürürlükte bulunmadığından taraflarca kira bedelinin döviz olarak ödenmesinin kararlaştırılması mümkündür. Bu nedenle kira bedeli TL dışında yabancı para birimi üzerinden veya değer kaydına bağlı olarak da kararlaştırılabilir.
Kiracının kullanma karşılığı para veya eşyanın devrine yönelik maddi bir edim dışında bir iş görme borcu altına girdiği hallerde Doktrindeki hakim görüşe artık bir karma sözleşme söz konusudur.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yanı sıra sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
Taraflar sözleşmede kiracının kira bedelini ödeme zamanını istedikleri şekilde kararlaştırabilirler. İfa zamanı bir vadeye ya da bir süreye bağlanabilir. Ancak tarafların ifa zamanı hususunda anlaşamadıkları durumlarda uygulanmak üzere TBK m. 314 hükmü getirilmiştir. Hükme göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini ödeme borcu götürülecek borçlardan olup kira sözleşmesinde aksine anlaşma yoksa kira bedelini ödeme zamanında kiracı kira bedelini kiralayana yerleşim ödemelidir. Bu ödemeyi kiracı kiralayanın konutunda elden yapabileceği gibi masrafı kendisine ait olmak üzere "konutta ödemeli" olmak şartıyla postayla da yapabilir. Kiracının bu şekilde yapacağı ödemeler onu borçlu temerrüdüne düşürmez. Fakat kiracı kira bedelini konutta ödemeli koşulu olmayan adi posta havalesiyle göndermişse borcunu ifa etmiş sayılmaz. Zira kiraya veren postaneye giderek havale bedelini almak zorunda değildir
Kiralayan bu koşullara uygun olarak kendisine yerleşim yerinde ödemeli gönderilen kira bedelini almaması onu alacaklı temerrüdüne düşürür. Bu durumda kiracı TBK m. 107 hükmüne göre kira bedelini tevdi ederek borcundan kurtulabilir.
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.
Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre ise tarafların kira bedelinin her ay peşin olarak ödeneceğini kararlaştırmış olmaları halinde ödemenin her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar yapılması gerekir. Dolayısıyla aksine bir anlaşma olmadığı takdirde muacceliyet şartı kararlaştırılmışsa sonraki aylara ait kira bedelleri de üçüncü günün sonunda doğup muaccel olur.
Kiracı, kendi kusurundan veya şahsında ortaya çıkan olağandışı bir halden (umulmayan halden veya mücbir sebepten) dolayı kiralananı kullanamadığı yahut sınırlı bir şekilde kullanabildiği hallerde, kiraya veren kiralananı kullanıma hazır bulundurduğu takdirde, kiracı bedelinin tamamını ödemek zorundadır. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler (örneğin kiraya veren kiracıda ortaya çıkan engel nedeniyle kiralananı kendisi kullanmış ya da başkasına kiraya vermiş ise) kira bedelinden indirilir (TBK m. 324). Madde metninde kiracının kendi kusurundan kaynaklanan bir durumdan bahsedilmiş olsa da bu hal "kiracının kendi kusuru veya kişiliğinden kaynaklanan bir umulmayan hal veya mücbir sebep" olarak anlaşılmalıdır. Örneğin kiracının kazandığı burs ile yurt dışına gitmesi, kiracının işyeri olarak kiraladığı meskeni sözleşmesel bir yükü olarak işyeri ruhsatını alamadığı için işyeri olarak kullanamaması veya kusuru bulunmasa da mahkum edilmesi, daha iyi bir yer bulduğu için kiralananı kira süresi sona ermeden terk etmesi gibi hallerde kiracı, kirayı ödemek zorundadır. TBK m. 324'te teknik anlamdaki objektif imkansızlıktan farklı olarak kiralananın kullanılması imkanı "kullanım kiracıya bırakıldıktan sonra" sadece kiracıya ilişkin olarak ortaya çıkan sebeplerle ortadan kalmakta veya sınırlanmaktadır.
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Makul süre, dairenin niteliği, bulunduğu bölge, büyüklüğü, oda sayısı, ortalama ne zaman yeniden kiraya verilebileceği vb. kriterlere bakılarak tespit edilecektir. Sözleşme, makul sürenin sonunda kendiliğinden sona erer Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür Hatta Yargıtay içtihatlarıyla geçmişte benimsendiği üzere kiraya verenin elde etmeyi ihmal ettiği yararlar da kira bedelinden indirilir.
KAYNAKÇA
Akıntürk Turgut / Karaman Derya Ateş, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Özel Borç İlişkileri, 20. Baskı, Beta Yay., İstanbul 2013.
Aral Fahrettin / Ayrancı Hasan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 9. Baskı, Yetkin Yay., Ankara 2012.
Aydoğdu Murat / Kahveci Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 1. Baskı, İleri Yay., İzmir 2013.
Erdoğan Hasan, Tahliye Kira Tespiti Kira Alacağı ve Tazminat Davaları, 1. Baskı, Adalet Yay., Ankara 2006.
Eren Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 1. Baskı, Yetkin Yay., Ankara 2014.
Eriş M. Hakan, "6098 Sayılı (Yeni) Türk Borçlar Kanununun Kira Hukuku Açısından Getirdiği Yenilik ve Değişiklikler (I – Genel Hükümler)", http://portal.yontemymm.com.tr/DocLib/Turk%20Borclar%20Kanununun%20Kira%20Hukuku%20%20Degisiklikleri_0049.pdf.
Gümüş Mustafa Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Kira Sözleşmesi, 04.07.2012 Tarihli ve 6353 Sayılı Kanun'a Göre Güncellenmiş 2. Baskı, Vedat Yay., İstanbul 2012.
Kaya Arslan, "Adi ve Ticari İşlerde Faiz", İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C: 54, İstanbul 1994.
Özkök/Yıldırım Başak, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kiracının Kira Bedelini Ödemekte Temerrüdü Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi", Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C:VIII, S.1, Kayseri 2013.
Tandoğan Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C:I/2, 4. Tıpkıbasım, Evrim Yay., İstanbul 1989.
Zevkliler Aydın / Gökyayla Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 12. Baskı, Turhan Yay., Ankara 2013.
Yavuz Cevdet, Borçlar Hukuk Dersleri (Özel Hükümler), Yenilenmiş 5. Baskı, Beta Yay., İstanbul 2007.
----------------------------------------------
[1] Y.3.HD., T. 05.07.2010, E.2010/8361, K.2010/11998.
[2] Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Kira Sözleşmesi, 04.07.2012 Tarihli ve 6353 Sayılı Kanun'a Göre Güncellenmiş 2. Baskı, Vedat Yay., İstanbul 2012, s. 182; Hasan Erdoğan, Tahliye Kira Tespiti Kira Alacağı ve Tazminat Davaları, 1. Baskı, Adalet Yay., Ankara 2006, s. 219.
[3]Erdoğan, s. 219; Arslan Kaya, "Adi ve Ticari İşlerde Faiz", İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C: 54, İstanbul 1994, s. 349; Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C:I/2, 4. Tıpkıbasım, Evrim Yay., İstanbul 1989, s. 4.
[4] Fahrettin Aral/Hasan Ayrancı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 9. Baskı, Yetkin Yay., Ankara 2012, s. 212; Aydın Zevkliler/Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 12. Baskı, Turhan Yay., Ankara 2013, s. 213; Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 1. Baskı, Yetkin Yay., Ankara 2014, s. 343; Murat Aydoğdu/Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 1. Baskı, İleri Yay., İzmir 2013, s. 378; Gümüş, 183.
[5] Y.HGK., T.17.06.1987, E. 1986/13-734, K.1987/517.
[6]Aydoğdu/Kahveci, s. 378; Turgut Akıntürk/Derya Ateş Karaman, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Özel Borç İlişkileri, 20. Baskı, Beta Yay., İstanbul 2013, s. 263; Gümüş, 183; Tandoğan, s. 14; Kira bedelinin bir mal ile karşılanması durumunda karma sözleşmenin söz konusu olduğu görüşü için bkz. Zevkliler/Gökyayla, s. 213 Eren, s. 343.
[7] Zevkliler/Gökyayla, s. 213.
[8] Gümüş, 183; Aral/Ayrancı, s. 213; Eren, s. 343; Zevkliler/Gökyayla, s. 213.
[9] Erdoğan, s. 219; Aydoğdu/Kahveci, s. 378.
[10] Y.6.HD., T: 10.11.2008, E:2008/9297, K: 2008/12258.
[11] Y.6.HD., T: 06.06.1974, E.1974/2733, K.1974/2727.
[12]Y.6.HD., T: 12.05.2008, E.2008/4363, K.2008/6172 "Tarafların anlaşmasıyla kiralayana kira bedellerine karşılık olarak bono verilebilir. Bu durumda kira alacağının tahsili ticari senede bağlanmış olup, ticari senetlerin tahsiline ilişkin hükümlerin uygulanması zorunludur…"
[13]Y.İBK.,T. 04.03.1968, E. 1962/14 K. 1968/7; Yargıtay'ın aynı nitelikteki HGK kararı için bkz. Y.HGK. T. 15.02.1961, E. 1961/7, K.1961/8.
[14]Y.HGK. T. 06.03.1963, E. 1963/6-13, K.1963/23 "Borçlar kanununun 260. maddesindeki kira parası sözü, gerçek kira parasını, yani malın kullanılmasını karşılığı olan parayı anlatmaktadır ki, kira akdinin özel şartı uyarınca kiracının kiralayana ödemesi gereken kapıcı parası hiçbir zaman kira parası sayılamaz… kiracını akit gereğince kiralayana ödemeyi yüklendiği aydınlatma ve temizleme resimleri kira parası kapsamına girmediğinden dolayı, kiracının çıkartılmasını istenemeyeceği yollu görüşe de uygundur. Gerçekten, kapıcı parasının kiralanana ödenmesi borcu üzerinde az önce yürütülen bütün düşünceler, çöp ve fener resimlerini kiralayana ödenmesi borcu için dahi, olduğu gibi, doğrudur."
[15]Başak Özkök/Yıldırım, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kiracını Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi", Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C:VIII, S: 1, Kayseri 2013, s. 279; M. Hakan Eriş, "6098 Sayılı (Yeni) Türk Borçlar Kanununun Kira Hukuku Açısından Getirdiği Yenilik ve Değişiklikler (I – Genel Hükümler)", ç,http://portal.yontemymm.com.tr/DocLib/Turk%20Borclar%20Kanununun%20Kira%20Hukuku%20%20Degisiklikleri_0049.pdf, s. 3, e.t. 01.12.2014. Aral/Ayrancı, s. 250; Gümüş, s. 182.; Eren, s. 373; Aydoğdu/Kahveci, s. 454.
[16]TBK m. 303: "Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür."
[17] RG No: 25391 T. 03.03.2004.
[18] KKY. m. 13.
[19] Zevkliler/Gökyayla ,s. 283; ; Aydoğdu/Kahveci, s. 458; Gümüş, s. 183.
[20]TBK m. 303: "Yan giderlere katlanma borcu: Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür."
[21]Eren, s. 376; Zevkliler/Gökyayla, s. 285; Gümüş, s. 184; Kira bedeli ve yan giderler bakımından yasal sınırın çizilip çizilmediği tartışması için bkz. Aydoğdu Kahveci, s. 454.
[22] Eren, s. 376; Gümüş, s. 184; Aydoğdu Kahveci, s. 459.
[23] TBK m. 89/1.
[24] Y.6.HD., T:12.04.2010, E:2009/13680, K:2010/4261: "BK'nın … maddesi uyarınca kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan, kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu husus da göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa, bu şekilde yapılan ödeme de geçerlidir. "
[25]Özkök/Yıldırım, s. 286; Aral/Ayrancı, s. 251; Gümüş, s. 185; Zevkliler/Gökyayla, s. 281; Aydoğdu/Kahveci, s. 256; Eren, s. 375-376.
[26] Gümüş, s. 186; Aydoğdu Kahveci, s. 457; Aral/Ayrancı, s. 275; Zevkliler/Gökyayla, s. 282.
[27] Aydoğdu Kahveci, s. 458; Gümüş, s. 186; Zevkliler/Gökyayla, s. 282.
[28]Y.6.HD., T:27.05.1999, E:1999/4524, K:1999/4798: "Taraflar arasındaki 1.6.1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine göre davalı mecurda kiracı olarak bulunmaktadır. Bu sözleşmenin özel şartlarında aylık kiranın her ayın 1 ile 5'i arasında davacı adına T.C.Ziraat Bankası Bireysel Bankacılık Şubesi nezdindeki 5153267 nolu hesaba yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalı kira başlangıcından itibaren kira paralarını sözleşmedeki banka hesabına yatırmıştır. Davacı 2.7.1998 tarihli 25361 nolu noter ihtarı ile bundan böyle kira parasının bankadaki hesabı kapattığından bahisle ikamet adresine gönderilmesini istemiş, 1.9.1998 tarihli ihtarla da Ağustos 1998 kirası ödenmediğinden bahisle davayı kabul etmiştir…Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi vardır. Sözleşmede kararlaştırıldığı gibi kira paralarının bankadaki hesaba yatırılacağı kararlaştırılan bu ödeme şekli kiralayanın tek taraflı iradesi ile kararlaştırılan bu ödeme şekli kiralayanın tek taraflı iradesi ile değiştirilemez. Kiralayan davacının bu konudaki isteğini kapsayan ihtarlar hukuki sonuç doğurmaz. Aksinin kabul edilmesi kiracıya sözleşmeden başka külfet yükler bu da iyi niyet kuralına aykırıdır…Azınlık ise şu gerekçelerle kararın onanması gerektiğini düşünerek çoğunluk oyuna karşı çıkmıştır: Kiracı Borçlar Kanununun .. maddesi hükmü uyarınca kira parasını kiralayana ikametgahında ödemek zorundadır. Ancak kira sözleşmesinde ödeme yeri belirlenmişse kira parası bu yerde ödenir. Somut olayda kira parasının kiralayanın banka hesabına yatırılması kararlaştırılmıştır. Ne var ki kiralayan kira parasının net ve muntazaman yatırmadığını neden göstererek banka hesabını kapattığı ve bundan böyle kira paralarının ikametgahında ödemesini 2.7.1998 tarihçe keşide edilen ihtarname ile bildirmiştir. Kiracı bu duruma muttali olduğu halde bu defa kira parasının masrafını keserek banka havalesi ile göndermiştir. Kiralayan banka havalesi yoluyla gönderilen kira parasını almak zorunda değildir. Bu durumda kiracının temerrüt durumundan kurtulması için izleyeceği iki yol vardır. Birincisi kira parasını konutta ödemeli olarak göndermek, ikinci yolda mahkemeye başvurup tevdii mahalline kira parasının yatırmaktadır. Kiracı bu yollara başvurmamakla, temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Bu nedenlerle kararın onanması gerektiği düşüncesiyle çoğunluğun bozma görüşüne katılmıyoruz.
[29]Y.İBK., T:11.03.1959, E: 1957/23, K: 1959/20: "Kiralayanın edayı reddetmesi bir hukuki muamele değil, bir maddi vakıadır. Usulün 288. ve sonraki maddelerinde, maddi vakıaların değil, ancak hukuki muamelelerin ispatı bakımından şahit dinlenemeyeceği kabul edilmiş bulunmaktadır. Demek ki maddi vakıalar şahit dinletme yasağının şümulü dışında kalmaktadır. Ve bu itibarla alacaklı kiralayanın parayı almaktan kaçındığının şahitle ispatına kanun bakımından bir engel yoktur."; Gümüş, s. 186; Aydoğdu/Kahveci, s. 456-457.
[30] RG. 29.07.2008 S: 26951.
[31] Gümüş, s. 189; Aydoğdu/Kahveci, s. 458; Zevkliler/Gökyayla, s. 281-282.
[32]eBK m. yürürlükte iken m. 260'a göre kiralayanın kiracıya vereceği yasal süre sonunda kira sözleşmesi kendiliğinde fesholunuken; TBK m. 315 sistemi kiraya verenin sürenin sonunda fesih bildiriminde bulunması aramaktadır. Gümüş, s. 277; Tandoğan, s. 213,2