1-Soru: Değerli Konut vergisine Hangi Konutlar Tabidir?
Yanıt: Bilindiği gibi, 07.12.2019 günlü Resmi Gazetede yayınlanan dijital hizmet vergisi ile bazı yasalarda ve 375 sayılı KHK’da değişiklik yapılması hakkında 7194 sayılı Yasa ile Değerli Konut Vergisi Hukukumuza girmiştir. Buna göre, Türkiye sınırları içerisinde bulunan mesken özellikli taşınmazlardan bina vergi değeri veya TKGM tarafından belirlenen ve kıymeti 5.000.000 TL ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.
Kanun vergiye tabi konutu tanımlarken mesken nitelikli taşınmazları kapsama almıştır. Dolayısı ile işyeri niteliğinde bulunan konutlar bu vergiye tabi olmayacaktır. Yine verginin konusunu mesken nitelikli konutun kendisi oluşturmaktadır. Örneğin, 2.000.000 TL değerinde 10 adet mesken nitelikli gayrimenkulü olan birisi bu vergiyi ödemeyecektir. Bu kişi 5.000.000 TL üzerinde değeri olan mesken nitelikli bir gayrimenkul alır ise “değerli konut vergisi” ödemek zorunda kalacaktır.
2-Soru: Konutun Değeri Nasıl Tespit Edilecektir?
Yanıt: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce ilgili mevzuat kapsamında yapılan veya yaptırılan değerleme sonucunda belirlenen ve değeri 5.000.000 TL tutarını aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazlar, ilgilileri tarafından ulaşılabilecek şekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrıca tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değeri kesinleşir. Süresinde yapılan itirazlar, on beş gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılır ve kesinleşen değer, aynı usulle ilan ve ilgilisine tebliğ edilir. Bu değer, değerli konut vergisi uygulamasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer olarak kabul edilir.
Bu vergi uygulamasında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen bir değerin bulunmaması durumunda, bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme işlemleri yapılır.
Bina vergi değeri, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre belirlenen vergi değeridir.
Burada dikkat edilecek konu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değere 15 gün içinde yine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne itiraz edilecek olmasıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yapılan itirazı kabul etmez ise veya kabul etse bile yeni değerin yine de yüksek olduğu düşünülüyor ise bu bir idari işlem olduğu için idare mahkemelerinde dava konusu edilebilir.
Diğer yandan belirlenen değere istinaden vergi tarhiyatı yapılıyor ise vergi mahkemelerinde dava açmak mümkün olabilecektir. Vergi mahkemeleri de açılacak davada değer tespitine ilişkin olarak bir kanaat belirtecek ve kararını ona göre oluşturacaktır.
3-Soru: Verginin Hesaplaması Nasıl Yapılacaktır?
Yanıt: 7194 Sayılı Yasaya göre; Değerli konut vergisinin matrahı, bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerden yüksek olanıdır.
Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;
5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar (Binde 3)
7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar (Binde 6)
10.000.001 TL’yi aşanlar (Binde 10)
oranında vergilendirilir.
Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınır.
5.000.000 TL’lik tutar ve vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen ve 5.000.000 TL’lik tutarı aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazların değeri her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılır. Bu şekilde hesaplanan tutarların 10.000 Türk lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmaz (Şu kadar ki; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen taşınmaz değeri, değer tespitinin yapıldığı yıl yeniden değerleme oranında artırılmaz.).
Örneğin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce 11.500.000 TL değer biçilen bir konut için yıllık ödenecek vergi tutarı 115.000 TL olacaktır.
4-Soru: Değerli Konut Vergisi Mükellefi Kimdir?
Yanıt: Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder.
Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.
Değerli konut vergisi mükellefiyeti;
a) Mesken nitelikli taşınmazın değerinin, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerin 42’nci maddede belirtilen tutarı aştığının (bu tutar dâhil) belirlendiği tarihi,
b) Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,
c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi,
takip eden yıldan itibaren başlar.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.
5-Soru: Kimler Değerli Konut Vergisi Ödemeyecektir?
Yanıt: Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:
a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar.
b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).
c) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.
ç) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).
Yukarıda b bendinde yer alan istisna geniş kesimleri ilgilendirecek ve verginin ödenmesi bakımından oldukça tartışma yaratacak cinsten bir istisnadır.
Buna göre, Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden;
- kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin,
- gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların
sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar için muafiyet söz konusu olacaktır.
Bu istisnadan yararlanırken değerli konutun değerine atıfta bulunulmamıştır. Dolayısı ile 5.000.000 TL değerindeki bir konut istisnadan faydalanabileceği gibi 50.000.000 TL değerinde bir konut da istisnadan faydalanabilecektir.
6-Soru: Değerli Konut Vergisi Ne Zaman Ödenecektir?
Yanıt: Mükellef tarafından, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değer, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli taşınmazın değerinin 5.000.000 TL’yi aştığı (bu tutar dâhil) yılı takip eden yılın şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur. Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur.
Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.
Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.
Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilir.
Bu kanun 7 Aralık 2019 tarihi itibariyle Resmi Gazete’de yayımlanmış olup aynı tarih itibariyle yürürlüğe girmiştir. Yani 2020 yılının 20 Şubat’ına kadar beyannameler verilecektir.
SONUÇ
7194 Sayılı Yasada bazı muğlak durumlar mevcuttur. Yasa’nın uygulamasıyla ilgili ikinci düzenlemelerin acilen uygulamaya konulmasında yarar vardır. Konuyla ilgili açıklayıcı genel tebliğler bir an önce yayınlanması gerekmektedir. İleriki yazılarımızda konuyla ilgili açıklamalarımızın takibinde yarar vardır.