İmar planlarının uygulanma aşamasında, belirli alanlar üzerinde geçici nitelikte inşa edilen yapılar "muvakkat yapı" olarak nitelendirilir ve bu yapılar için verilen izinler ise "muvakkat yapı ruhsatı" ile resmiyet kazanır. Muvakkat yapı ruhsatları, özellikle imar planlarında umumi hizmet alanı olarak belirlenmiş ancak henüz uygulama programına dahil edilmemiş parsellerde geçici yapılar inşa edilmesine olanak sağlayan önemli bir hukuki enstrümandır. Bu ruhsatlar, imar planı yürürlüğe girene kadar yapıların geçici olarak kullanılmasına imkân verir ve genellikle, taşınabilir ya da sökülebilir malzemelerle inşa edilen yapılar için geçerli olur. Muvakkat yapıların bu geçici doğası, taşınmaz üzerindeki mülkiyet haklarının korunmasını ve kamusal ihtiyaçlar doğrultusunda esneklik sağlanmasını mümkün kılarak, imar hukuku içinde hassas bir denge unsuru teşkil eder.
İLGİLİ MEVZUAT
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 33. maddesi, muvakkat yapı ruhsatları için hukuki dayanak oluşturur. “Umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılar” başlıklı 33. maddede; "İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde; plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13 üncü maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir.
Bu gibi hallerde verilecek müddetin on yıl olması, yapı izni verilmezden önce belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık müddeti tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.
Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez. Bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur.
Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir." hükmüne yer verilmiştir.
Muvakkat ruhsat süresi 10 yıldır. Yapı izni verilmezden önce ilgili idare encümeni kararının gün ve sayısının 10 yıllık müddet için muvakkat inşaat olduğunun ve diğer lüzumlu ölçü ve şartların, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi tapu kaydına şerh verildiği günden başlar. On yıllık müddet içinde planın tatbik olunmaması halinde bu süre plan tatbik oluncaya kadar herhangi bir işlem tesis edilmeksizin kendiliğinden uzar.
Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat ve tesisler yıktırılır. 10 yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya 10 yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir edilecek bedeli sahiplerine ödenir." kuralı yer almıştır.
2017 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin muvakkat yapı başlıklı 61. maddesinde;
(1) Uygulama imar planlarına göre tamamı veya bir kısmı umumi hizmetlere rastlayan yerler ile Kanunun 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen umumi hizmetlere ayrılan ve müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan taşınmazlara, taşınmazın kamu eline geçişi sağlanıncaya kadar muvakkat yapı izni verilebilir.
(2) İmar planlarında bulunup da, plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan gayrimenkullere, müracaat gününde 5 yıllık imar programına dâhil olmayan yerlerde muvakkat yapı izni verilebilir.
(3) İmar yoluna mahreci bulunmayan ve komşu parsellerin yapılaşmış olması nedeniyle tevhit imkânı kalmayan parsellerde irtifakla imar yoluna geçiş hakkı bulunması şartıyla; muvakkat yapı yapılabilir. Ancak, bitişiğinde bu parselle tevhidi mümkün olan yapılaşmamış parseller bulunuyor ise bu parsel diğer parsellerden herhangi biri ile tevhit edilerek yola cephe kazandırılmadıkça diğer parsellere de izin verilmez.
(4) Muvakkat yapı izni, ilgili idare encümeni kararıyla verilir.
(5) Yapı tamamlandığında geçici yapı kullanma izin belgesi alınarak kullanılır.
(6) Muvakkat yapı izinleri en fazla 10 yıllık süre için verilir. Uygulama imar planının tatbik olunmaması durumunda bu süre, plan tatbik oluncaya kadar kendiliğinden uzar.
(7) Muvakkat yapıların, imar planına ve bulunduğu bölgenin özelliklerine göre hangi maksatla kullanılabileceği ilgili idare encümenince tayin ve tespit olunur.
(8) Yapı izni verilmeden önce; ilgili idare encümeni kararının tarih ve sayısı, muvakkatlık süresi, kullanım amacı ve gerekli yapılaşma bilgileri ile birlikte, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi, tapu kaydına şerh verildiği günden itibaren başlar." düzenlemesine yer verilmiştir.
(9) Yapı sahibince, muvakkat yapıyı, süresi sonunda veya imar planı tatbik olunduğunda ilgili idaresince tebliğ edildiği tarihten bir ay içerisinde yıkacağı ve maksadının dışında kullanmayacağı, hiçbir hak talebinde bulunmayacağı hususlarını içeren noter onaylı taahhütnamenin ilgili idaresine verilmeden muvakkat yapı izni düzenlenmez.
(10) Yasal süresi içinde yapı sahibince yıkılıp kaldırılmayan muvakkat yapılar ilgili idaresince yıkılarak kaldırılır. Yıkım masrafı % 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.
(11) İmar planı ile kapanan yollarda, Kanunun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
(12) Muvakkat yapıların mümkün mertebe sökülebilir malzemeden ve buna uygun bir sistemle inşa edilmesi esastır.
(13) Muvakkat yapılar tabii zeminden kotlandırılır.
(14) Muvakkat yapılarda bodrum kat düzenlenemez.
(15) İmar planlarıyla veya afet nedeniyle yapı yapılması yasaklanan alanlarda muvakkat yapı yapılmasına izin verilmez.
(16) Muvakkat yapıların toplam yapı inşaat alanı 250 m2’den, kat adedi 2’den ve bina yüksekliği 7.50 metreden fazla olamaz.
(17) Kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerinde yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler hakkında uygunluk görüşü alınarak özel tesis olarak işletilmek üzere yürürlükteki imar planının yapılaşma ve kullanım kararlarına uygun yapı inşa edilebilir. Planda idari tesis alanı, resmi kurum, resmi bina veya tesisler alanı olarak belirlenen alanlarda, büro ve hizmet binası yapılabilir. Bu durumda bu maddedeki azami ölçülere uyulma zorunluluğu aranmaz. Ancak, bu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alanlar kamulaştırılırken üzerindeki yapılarla birlikte kamulaştırılarak hizmetin kesintisiz sürdürülmesi sağlanır.
DANIŞTAY 6. D., E. 2016/2540 K. 2021/2061 sayılı ve 17.2.2021 tarihli kararı bu konuda dikkat edilmesi gereken hukuki sınırlamaları ortaya koyarak, muvakkat ruhsatların uygulanabilirliği konusunda önemli bir emsal teşkil etmektedir:
“Uyuşmazlığın çözülebilmesi için dava konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapıların 3194 sayılı İmar Kanununun 33. maddesi ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 21. maddesinde belirtilen kriterlere uygun olup olmadığı, sökülebilir ve başka bir yere nakledilebilir malzemeden yapılıp yapılmadığının tespiti amacıyla mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde hazırlanan bilirkişi raporunda; 03/10/2013 tarihinde düzenlenen yapı ruhsatına göre yapılacak geçici yapının taşıyıcı sisteminin betonarme çelik olduğunun belirtildiği, söz konusu yapı için 23/07/2014 tarihinde yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği, belirtilen alanda yer alan yapının tek katlı olarak inşa edildiği, ön tarafının eczane olarak kullanıldığı, arka tarafında ise otopark ve oto yıkama işyeri olarak kullanıldığı, keşif günü yapılan ölçümler ile Kilis Belediyesi tarafından onaylanan projedeki ölçülerin kıyaslandığı ve birbiri ile tutarlı olduğunun tespit edildiği, yapı sistemi betonarme karkas, inşaat ve taban alanı 235,70m2, kat adedi 1, bağımsız bölüm adedi 1, mimarlık hizmet sınıfı 3A, yapı malzeme sınıfı 1, zorluk katsayısı 0,5 ve bina toplam yüksekliği 4,70 metre olarak belirlendiği, belirtilen ölçülerin 3194 sayılı Kanunun 33. maddesi ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 21. maddesinde belirtilen ölçülere uygun olduğu tespitlerine yer verilmiştir.
Uyuşmazlıkta dava konusu muvakkat yapı ruhsatının düzenlendiği sağlık tesis alanının imar mevzuatı açısından statüsünün ne olduğunun öncelikli olarak belirlenmesi gereklidir.
İdare Mahkemesince, dava konusu muvakkat yapı ruhsatının mevzuata uygunluğu değerlendirilirken, yukarıda yer verilen İmar Kanunu ve Yönetmeliğinin ilgili maddeleri kapsamında sağlık tesis alanı kullanımı getirilen dava konusu taşınmaza yönelik muvakkat yapı ruhsatının düzenlenip düzenlenemeyeceği konusunda bu yönüyle bir değerlendirme yapılmadan mevzuatta belirtilen ölçülere ve yapının başka yere nakli kabilinden sökülebilir malzemeden olup olmadığı nitelendirmesine uygunluğu yönünden inceleme yapılarak karar verildiği anlaşılmıştır. Diğer bir anlatımla, yapının ölçü ve niteliğine ilişkin hukuki değerlendirme yapılmadan önce sağlık tesis alanı kullanımı getirilen dava konusu taşınmaza yönelik muvakkat yapı ruhsatının düzenlenip düzenlenemeyeceği konusunun mevzuata uygunluğunun değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu durumda, yukarıda anılan mevzuat ve İmar Kanununun umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılar başlıklı 33. maddesinde göndermede bulunulan 3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesinin 1. fıkrasının iptaline ilişkin ... Mahkemesinin ... tarihli, E: ..., K: ... sayılı kararı gözetildiğinde muvakkat yapı ruhsatının yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi vb. gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlerde düzenlenebileceği, kamu ortaklık payından karşılanan ve resmi tesis alanı niteliğindeki sağlık tesis alanının ise bu anlamda umumi hizmet alanı olarak kabul edilemeyeceği ve buna dayalı olarak muvakkat yapı ruhsatı verilemeyeceği sonucuna varıldığından İdare Mahkemesince yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.”
Sonuç
Muvakkat yapı ruhsatları, imar planlarının uygulanma aşamasında geçici çözümler sunarak mülkiyet haklarını ve kamu yararını dengeler. Ancak, bu ruhsatların verilmesinde dikkat edilmesi gereken hukuki düzenlemeler, geçici yapıların nitelikleri ve kullanım alanlarıyla sınırlıdır.