T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2023/2681
K. 2024/4261
T. 6.6.2024
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Davacının Kredi Temini Amacıyla Davalıya Vekaletname Verdiği Vekil Tarafından Davacıya Ait Taşınmazların Davalılara Bu Davalılar Tarafından Diğer Davalıya Satış Yoluyla Devredildiği/Satışların Çok Kısa Aralıklarla Yapıldığı ve Davalıların Uzun Zamandır Birbirlerini Tanıdıkları Anlaşılmakla Vekil Davalı Tarafından Vekalet Görevinin Kötüye Kullanıldığı Diğer Davalıların Vekille El ve İş Birliği İçerisinde Hareket Ederek Davacıyı Zararlandırdıkları Gözetilerek Davanın Kabulüne Karar Verilmesi Gerektiği )
VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI ( Tapu İptali ve Tescil Davası - Davacının Kredi Temini Amacıyla Davalıya Vekaletname Verdiği Vekil Tarafından Davacıya Ait Taşınmazların Davalılara Bu Davalılar Tarafından Diğer Davalıya Satış Yoluyla Devredildiği ve Satışların Çok Kısa Aralıklarla Yapıldığı Davalıların Uzun Zamandır Birbirlerini Tanıdığı Taşınmazların Satış Bedelinin Davacıya Ödendiğinin İspatlanamadığı/Davanın Kabulüyle Tapu İptali ve Tescile Karar Verilmesi Gerektiği )
İYİNİYETLİ OLMAYAN İKTİSAP ( Vekil Davalı Tarafından Vekalet Görevinin Kötüye Kullanıldığı Diğer Davalıların Vekille El ve İş Birliği İçerisinde Hareket Ederek Davacıyı Zararlandırdıkları Anlaşılmış Olup Son Kayıt Maliki Davalının Taşınmazları Ediniminin İyiniyetli Olmadığı Sonucuna Varıldığından Davanın Kabulüne Karar Verilmesi Gereği )
6098/m.506
4721/m.2,3,1023,1024
ÖZET: Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.
Davacının kredi temini amacıyla davalıya vekaletname verdiği, vekil tarafından davacıya ait taşınmazların davalılara, bu davalılar tarafından diğer davalıya satış yoluyla devredildiği, satışların çok kısa aralıklarla yapıldığı, ticari faaliyetlerde bulunan davalıların uzun zamandır birbirlerini tanıdıkları, taşınmazların satış bedelinin davacıya ödendiğinin ispatlanamadığı anlaşılmakla; tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, vekil davalı tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, diğer davalıların vekille el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları, böylelikle son kayıt maliki davalının taşınmazları ediniminin iyiniyetli olmadığı, TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır. Hal böyle olunca, davanın kabulüyle tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil, terditli tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın esastan, birleştirilen davanın usulden reddine karar verilmiştir.
Kararın asıl ve birleştirilen davada davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun vekalet ücreti bakımından kabulüyle İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın esastan, birleştirilen davanın usulden reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleştirilen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
KARAR : I. DAVA
1.Davacı asıl davada, kredi temini ve ipotek işlemlerinin yapılması için davalı ...'e vekaletname vermek isterken davalı tarafından, bu işlemlerin yapılabilmesi için satış yetkisini de kapsayacak şekilde geniş yetkiler içeren vekaletname verilmesi gerektiği yönünde ikna edilmesi, iradesinin fesada uğratılması nedeniyle satış yetkisini de içeren vekaletname verdiğini ancak vekilin belirtilen işlemleri yapmayıp 848 ada 5 ve 6 parsel sayılı taşınmazlarını davalılar ... ve ...'a satış yoluyla temlik ettiğini, satış bedelinin de ödenmediğini, ... ve ...'ın da kısa bir süre sonra davalı ...'e devrettiğini, davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ettiklerini ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, mümkün olmazsa tazminata karar verilmesini istemiş; Bölge Adliye Mahkemesi'nin kaldırma kararından sonra 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 125. maddesi gereğince tapu iptali ve tescil isteğini yeni malik ...'a yöneltmiştir.
2. Davacı birleştirilen davada, asıl davanın da konusu olan taşınmazların dava açıldıktan hemen sonra 10.01.2014 tarihinde satış suretiyle davalı ...'a temlik edildiğini, davalı ...'in asıl davanın davalıları ile çıkar ve işbirliği içerisinde hareket ettiğini, iyiniyetli malik olmadığını ileri sürerek taşınmazların tapu kaydının iptali ile adına tescilini, olmadığı takdirde tazminata karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ..., davalı ...'ün yüz ölçümleri küçük olan dava konusu taşınmazların ikisinin de birlikte alınması halinde değer ifade edeceğini beyan etmesi üzerine diğer davalı ...'ın da taşınmazını satmaya karar verdiğini, taşınmazlar için davalılar ... ve ... ile toplam 330.000,00 TL'ye anlaştıklarını, tapu kaydında borçlusu davacı olan dava dışı banka lehine ipotek mevcut olduğunu görünce davacı ile bu aşamada tanıştıklarını, davalılar ... ve ...'a 250.000,00 TL ödeme yaptığını, kalan 80.000,00 TL'yi de taşınmazdaki ipoteğin fekki için davacıya verdiğini, davacının ipotek borcunu 50.000,00 TL'ye kapattığını belirttiğini, daha sonra ipoteğin fekki işleminin gerçekleştirildiğini, yaklaşık 3 ay sonra taşınmazları emlakçı aracılığıyla diğer davalı ...'e 350.000,00 TL bedelle sattığını, iyiniyetli olduğunu belirtip davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., mobilya ticareti ile iştigal etmekte olup arsa yatırımı ve inşaat işi ile de uğraştığını, taşınmazları tapu siciline güvenerek ve diğer davalı ...'e 350.000,00 TL ödeyerek emlakçı aracılığıyla satın aldığını, bu hususta aralarında 31.12.2013 tarihli emlak alım satım sözleşmesi imzaladıklarını, davalı ...'e 31.12.2013 tarihli makbuz ile 100.000,00 TL (kapora), 10.01.2014 tarihli makbuz ile 190.000,00 TL ödediğini kalan 60.000,00 TL'yi de 14.01.2014 tarihinde davalının banka hesabına gönderdiğini belirtip davanın reddini savunmuştur.
3. Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi'nin 29.12.2017 tarihli ve 2014/17 Esas, 2017/534 Karar sayılı kararı ile, satışın gerçek olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olup, karara karşı davacı vekili tarafından sübuta ilişkin nedenlerle, davalı ... vekili tarafından ise vekalet ücretine yönelik olarak istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi'nin 09.10.2019 tarihli ve 2018/636 Esas, 2019/1415 Karar sayılı kararı ile, davada öncelikle eksik harcın tamamlanması ve asıl davada dava konusu taşınmaz yargılama sırasında dava dışı ... Demiral'e temlik edildiğinden HMK'nın 125. maddesinin uygulanması, bu hususlar yerine getirildikten sonra işin esasının incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi için davacı vekili ile davalı ... vekilinin istinaf başvurularının HMK'nın 353/(1).a.4. maddesi gereğince kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmiş, İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davanın esastan reddine, birleştirilen davanın derdestlik sebebiyle usulden reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili, birleştirilen davada dava şartı yokluğundan ret kararı verilmesine rağmen davalılar lehine maktu yerine nispi vekalet ücretine hükmedilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu; davacının iradesinin fesada uğratıldığını aslında davalı ...'e satış için vekaletname vermediğini, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, dosyaya ibraz edilen delillerle tüm davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zarara uğrattıklarının ispatlandığını, davalılar arasında yapılan işlemlerin tamamının muvazaalı olduğunu, davacının ipoteği fek etme isteminin daha yüksek bir meblağda kredi temin edebilmek için olduğunu bu durumda davalılarca yapılan kötü niyetli işlemleri bildiğinin kabul edilemeyeceğini belirtip İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması ile davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından satış yetkisini de içerir şekilde verilen vekaletnamenin iradesine uygun olduğu, davacının yapılan işlemlerden haberdar olduğu, iddiasının kanıtlanamadığı gözetilerek İlk Derece Mahkemesince, asıl davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, HMK'nın 114/(1)-ı maddesinde belirtilen koşullar oluştuğundan birleştirilen davanın derdestlik sebebiyle usulden reddine karar verilmiş olmasında da bir isabetsizlik bulunmadığı, davacı vekilinin bu yönlere değinen istinaf itirazlarının yerinde olmadığı ancak birleştirilen davada vekille temsil edilen davalılar lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken nispi vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya uygun görülmediği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması ile yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın ispatlanamadığından esastan reddine, birleştirilen davanın derdestlik nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili asıl dava bakımından istinaf dilekçesindeki itiraz nedenlerini yinelemiş, ayrıca Bölge Adliye Mahkemesi kararının yeterli gerekçe içermediğini, hem asıl davada hem de birleştirilen davada vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını belirtip kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl ve birleştirilen dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 506. maddesi; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2 inci, 3 üncü, 1023. ve 1024. maddeleri.
3. Değerlendirme
Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre birleştirilen davanın derdestlik nedeniyle reddine karar verilip kendilerini vekille temsil ettiren davalılar yararına vekalet ücretine hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacı vekilinin bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir.
Davacı vekilinin asıl davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...'in 10.06.2013 tarihli vekaletname ile davalı ...'i vekil tayin ettiği, vekilin davacıya ait 848 ada 6 parsel sayılı taşınmazı 22.07.2013 tarihinde davalı ...'e, 848 ada 5 parsel sayılı taşınmazı 04.07.2013 tarihinde davalı ...'a 30.000,00'er TL bedelle temlik ettiği, davalılar ... ve ...'ın taşınmazları aynı akitle 30.09.2013 tarihinde 30.000,00'er TL bedellerle davalı ...'e devrettikleri, ...'in de dava tarihinden bir gün sonra 10.01.2014 tarihinde ...'e 40.000,00'er TL bedelle devrettiği, davacının HMK'nın 125. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil isteğini yeni malik ...'e yönelttiği, taşınmazların 2013 yılında yapılan satış tarihlerinde 118.800,00'er TL, dava tarihinde 138.600,00'er TL olduklarının keşfen saptandığı, davacının davalı ...'i 08.01.2014 tarihinde vekillikten azlettiği, davacı tarafından 11.02.2013 tarihinde dava dışı bankadan 50.000,00 TL miktarlı ticari kredi temin edildiği, 01.10.2013 tarihinde davacı tarafından bakiye 36.896,50 TL'nin erken ödenmesi suretiyle kredi borcunun kapatıldığı, anılan krediden kaynaklanan, 848 ada 6 parsel sayılı taşınmazdaki ipoteğin 03.10.2013 tarihinde fek edildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere TBK'nın sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde maddesinde aynen; "Vekil, vekalet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Vekaletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi TMK'nın 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Diğer taraftan, TMK'nın “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur. Aynı Kanun'un “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. Bu madde ile de iyi niyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK'nın 1023. maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korurken; aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımını hükümsüz saymıştır.
Somut olayda, tüm dosya kapsamından ve dinlenen tanık beyanlarından, davacının kredi temini amacıyla davalı ...'e vekaletname verdiği, vekil tarafından davacıya ait taşınmazların davalılar ... ve ...'a, bu davalılar tarafından davalı ...'e, ... tarafından davalı ...'e satış yoluyla devredildiği, satışların çok kısa aralıklarla yapıldığı, ticari faaliyetlerde bulunan davalıların uzun zamandır birbirlerini tanıdıkları, taşınmazların satış bedelinin davacıya ödendiğinin ispatlanamadığı anlaşılmakla; tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, vekil davalı ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, diğer davalılar ..., ..., ... ve ...'in vekille el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları, böylelikle son kayıt maliki davalı ...'in taşınmazları ediniminin iyiniyetli olmadığı, TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır.
Hal böyle olunca, davanın kabulüyle tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
SONUÇ : Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin birleştirilen davaya yönelik temyiz itirazlarının reddine, asıl davaya yönelik yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 06.06.2024 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Kazancı Elektronik ve Basılı Yay. A.Ş.ne ait Kazancı Hukuk Otomasyon veritabanından alınmıştır. © Tüm Hakları Saklıdır