Şekle Aykırılık Sebebiyle Geçersiz Olan Taşınmaz Satım Sözleşmesinden Doğan Zararların Tazmini

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesinin birinci fıkrasında, sözleşmelerin geçerliğinin, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı olmadığı hüküm altına alınmıştır. Maddenin ikinci fıkrasında ise kanunda sözleşmeler için öngörülen şeklin, kural olarak geçerlilik şekli olduğu; öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağı düzenlenmiştir.

6098 sayılı Kanun’un 237. maddesinde, taşınmaz satışında şekil konusu hükme bağlanmış olup, hüküm uyarınca, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için; sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Aynı şekilde, taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Keza 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” hükmünü haizdir. Belirtilmelidir ki burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Resmi şekil, sözleşmenin, resmi görevliler tarafından tanzim edilmesini ifade etmektedir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca, taşınmazların mülkiyetini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için bu sözleşmeler, tapu sicil memurlarınca düzenlenmeli ve tarafların karşılıklı iradelerini içermelidir. Yine 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun, noterlerin görevlerini düzenleyen 60. maddesinde, “Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak” görevi noterlere verilmiştir.

Bu kapsamda, tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmaz ise TMK' nın 706, TBK' nın 237., Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olacaktır.[1] Geçersiz sözleşmeler, taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Sözleşme geçersiz olduğundan, sözleşmeye aykırılık sebebiyle tazminat talep edilmesi söz konusu olmaz.[2] Taraflar, verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir.

Ancak kanaatimizce bazı hallerde, esasen şekle uygun olarak yapılmamış olması sebebiyle hukuken geçersiz olan işlemlerden doğan, sebepsiz zenginleşmeye dayalı iade talepleri, diğer tarafa güvenerek edimini ifa eden tarafa yeterince koruma sağlamamaktadır. Bu hallerde, bir taraf, sözleşme şekle uygun olarak yapılmamış olsa bile, diğer tarafın sözleşmedeki taahhütlerini yerine getireceğine dair yarattığı tam güven sebebiyle uğradığı zararlarının tazminini, diğer taraftan talep edebilmelidir. Burada, uyuşmazlığa ilişkin olarak, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi devreye girmeli ve olumsuz neticeler hakkaniyete uygun olarak giderilmelidir. Zira, kanaatimizce şekil şartı, getiriliş amacını aşmamalı ve hâkim, özel ve ayrık durumlarda adalete uygun düşecek şekilde karar vermelidir. [3]

Bu çerçevede, konuya ilişkin olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 27.11.2013 tarihli 2013/13723 E. ve 2013/16744 K. sayılı kararı önem arz etmektedir:

Karara konu olayda; davacı taraf, davalının dava dışı olan annesinin adına kayıtlı taşınmazın satışına ilişkin olarak, davalı ile, harici yazılı satış sözleşmesi imzaladıklarını; bu kapsamda, sözleşme uyarınca, davalı tarafa kapora ödediğini, eğer sözleşmeden dönülür ise kapora bedeli kadar karşı tarafa ödemeyi kararlaştırdıklarını belirtmiştir.

Davacı taraf, taşınmazı satın almak amacıyla dava dışı bankadan kredi çektiğini ancak davalının sözleşmeden döndüğünü iddia etmiş olup, çekilen ihtarname neticesinde davalı tarafından kapora alacağının bir kısmının ödendiğini belirterek bakiye kısmın tahsili ile cezai şart olarak belirlenen miktarın tahsilini, bununla birlikte kredinin iptali dolayısıyla bankaya ödenmek zorunda kalınan miktarın tahsilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, geçersiz sözleşmeye dayalı cezayı şart talebinin mümkün olmadığı ve geçersiz sözleşme gereğince davacının yapmış olduğu masrafları da isteyemeyeceği kabul edilerek, bahse konu taleplerden yalnızca kapora alacağının iade edilmeyen kısmının faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Anılan kararın temyizi üzerine Yargıtay kararında öncelikle müspet ve menfi zarar kavramlarına ilişkin şu açıklamalara yer verilmiştir:

“Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur; sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı alır. Burada sözleşmenin feshedilmesinden değil, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir.

Menfi zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır.

Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar. Bu husus, Borçlar Kanununun 108. maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada, alacaklının sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü, sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır.

Diğer bir söyleyişle, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder.

Öte yandan, menfi zarar kavramına şunların gireceği kabul edilmektedir:

a- Sözleşmenin yapılmasına ilişkin giderler: Harçlar, posta giderleri, noter ücreti gibi,

b- Sözleşmenin yerine getirilmesi ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar,

c- Sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar; gönderilen şeyin yolda kaybolması gibi,

ç- Sözleşmenin geçerliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması dolayısıyla uğranılan zarar; hükümsüz sayılan sözleşmeyle satın alınan şey, örneğin o zaman başkasından 100 liraya alınabilirken şimdi 120 liraya alınabilmesi,

d- Başka bir sözleşmenin yerine getirilmemesi dolayısıyla uğranılan zarar,

e- Dava masrafları.”

Bu açıklamalar ışığında somut olaya ilişkin olarak, Yargıtay kararında, şu sonuca ulaşılmıştır[4]:

“Geçersiz olan sözleşmeden doğan edimini diğer tarafa güvenerek ifa eden davacı tarafın, sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle uğramış bulunduğu menfi zararını talep edebileceğinin kabulü gerekir. Aksi halin kabulü, eş söyleyişle sözleşmenin geçersizliğini bilerek imzalayan davalı tarafın daha sonra bu geçersizliğe dayanan savunmasına itibar edilmesi, TMK’ nın 2. maddesinde ifadesini bulan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır.”

Bu kapsamda, Yargıtay’a göre mahkemece; öncelikle davacı tarafın aldığı kredinin davaya konu olan geçersiz satış sözleşmesinin ifası amacıyla alınıp alınmadığı araştırılmalı, şayet bu amaçla alındığı tespit edilirse kredi sözleşmesinin iptali nedeniyle bankaya ödediği bedelden ibaret bulunan menfi zararının davalıdan tahsiline karar verilmelidir.

Kanaatimizce, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmelerde resmi şekil, taraflar arasında ispat kolaylığı ve güvenliği sağlar. Zira, tarafların taşınmazın devrine ilişkin iradelerini resmî memur huzurunda açıklamaları ve bunun resmî senede geçirilmesi ile, onların ehliyetsizlik, irade bozukluğu, sözleşme şartlarının resmî senettekinden farklı bulunduğu şeklindeki itirazlarda bulunmaları güçleşmektedir. Belirtmek gerekir ki burada yalnızca tarafların değil, kamunun da yararı bulunmaktadır. [5]

Bu sebepledir ki, şekil noksanının ileri sürülmesinin yalnızca “hakkın kötüye kullanılması” teşkil etmesi durumunda, dolayısıyla ancak çok özel ve ayrık hallerde; hâkim, şekle aykırılık sebebiyle geçersizliği, etkisiz bırakabilmelidir. Zira objektif iyi niyete ilişkin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi, hakların kullanılmasında genel sınırı çizen bir hüküm içermekte olup, hukukun her alanında uygulanabilir olan hakların kötüye kullanılmaması ilkesi, şekle aykırılığın ileri sürülmesi hakkı bakımından da bir sınır teşkil etmektedir.[6]

-------------------