I. GİRİŞ
Türk hukukunda mülkiyet hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) Eşya Hukuku kitabında düzenlenmiştir. TMK 683, bir şeye malik olan kişi, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisini haizdir hükmü ile mülkiyet hakkının içeriğini belirlemiştir. Mülkiyet hakkı, bir kişiye ait olabileceği gibi birden çok kişi de bir şey üzerinde mülkiyet hakkını haiz olabilir. Hukukumuzda da mülkiyet hakkı, mülkiyet hakkına sahip kişi sayısı bakımından tek başına ve birlikte mülkiyet olarak ikiye ayrılmıştır.
Kişi sayısına bağlı mülkiyet çeşidi sadece eşya hukuku bakımından değil diğer hukuk dalları bakımından farklı sonuçlar doğurmaktadır. Kira hukuku bu kapsamda olduğundan bu yazımda paylı mülkiyete tabi konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli tespiti davasına genel hatlarıyla değinilecek ve paydaşların kendi payı için kira bedeli tespiti davası açma hakkı değerlendirilecektir.
II. MÜLKİYET ÇEŞİTLERİ
TMK kapsamında mülkiyet çeşitleri tek başına mülkiyet ve birlikte mülkiyet; birlikte mülkiyet ise, müşterek (paylı) ve iştirak (elbirliği) mülkiyet olarak ikiye ayrılmıştır. Tek başına mülkiyette malik sayısı tektir. Bu kişi maliki olduğu şey üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme haklarına sahip olup bunların kullanımı için üçüncü kişinin onayına ihtiyaç duymamaktadır.
Birlikte mülkiyette ise aynı durum söz konusu değildir. Bu mülkiyet türünün çeşidine göre kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakları bakımından farklı şartlar aranmaktadır. Müşterek mülkiyette, birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Her bir paydaş kendi payını devredebilir, rehnedebilir ve bu payı alacaklılar tarafından haczedilebilir. Paydaşlar yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda anlaşma yapabilir. Müşterek mülkiyete konu eşyanın yönetimi bakımından her bir yönetim işi için -olağan, önemli ve olağanüstü- gereken pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak karar alınır. Elbirliği mülkiyette ise; ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Bunun sonucu olarak ortakların kendi paylarını devretmesi, rehin vermesi mümkün değildir. Ortaklık hakkı, mülkiyete konu eşyanın yararlanmasından doğan semerelerin ve eşyanın borçların paylaşımı için sonuç doğurmaktadır. Ortaklar oybirliği ile tasarrufta bulunabilir.
III. KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASI
Taraflar, kira sözleşmesinde kira bedelini belirlemenin yanında yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline belirli bir oranda artış yapılabileceğini hüküm altına alabilir. Bu noktada 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 344/1’ değinmek gerekecektir. Zira kanun koyucu artış oranına üst sınır getirmiştir. Buna göre; “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (”TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Tarafların sözleşmede öngördüğü artış oranı bu sınır üzerinde kalırsa anlaşılan oran kısmen geçersiz olacak ve sınır oranında artış yapılacaktır.
TBK 344/3 ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğini düzenlemiştir. Bu kapsamda talepte bulunmak için sözleşmede kira bedeli artış şartı olup olmaması fark etmemektedir. Kanun koyucunun amacı uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin emsal rayiçlerine uygun şekilde belirlenmesini sağlamaktır. Kira bedeli tespiti olarak bilinen bu dava türünde hâkim, bir üst paragrafta açıklanan artış üst sınırı ile bağlı değildir.
TBK 345; kira bedeli tespiti davası, dava açma süresi ve kararın etkisini düzenlemiştir. Maddeye göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Dava açma süresi, belirlenen yeni kira bedelinin etki edeceği kira dönemi açısından fark yaratmaktadır. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Aksi halde dava davanın açıldığı dönemi takip eden kira dönem kira bedeli bakımından etkili olacaktır. Son fıkra da ise sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması halinde; yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Yeni dönem öncesinde dava açma ya da yazılı bildirimde bulunma şartı aranmamaktadır.
IV. MÜŞTEREK MÜLKİYETE TABİ KİRALANAN BAKIMINDAN KİRA BEDELİ TESPİTİ
Sözleşme konusu kiralanın müşterek mülkiyete tabi olması halinde paydaşların kendi payı için kira bedeli tespiti davası açma hakkı olup olmadığı ayrı bir meseledir. Konuya ilişkin Yargıtay kararları incelendiğinde sorunun cevabına ulaşmak mümkündür. “Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Davacı da dava dilekçesinde payı oranında kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda Mahkemece, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği göz önünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” [1]
“Kural olarak paylı mülkiyet hükümlerinde her bir paydaş kendi payı için kira tespit davası açabilir. Somut olayda kiralanan dava tarihi itibariyle de paylı mülkiyete konu olup, Mahkemece davacıların sahip olduğu pay oranları nazara alınarak paya yönelik tespit hükmü kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”[2]
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaş ancak kendi payı için kira parasının tespitini isteyebilir. Davacı vekili de dava dilekçesinde, kiralananın aylık brüt 1.250,00 TL (davacı hissesi brüt 312,50 TL olan kira bedelinin 15.03.2010 tarihinden geçerli olmak üzere aylık brüt 16.000,00 TL (davacı hissesi aylık brüt 4.000,00 TL ) demekle aylık kira parasının müvekkili hissesine düşen kısmının tespit edilmesini istemiştir. Mahkemece bu talebin aşıldığı tüm paylara yönelik olarak karar verildiği görülmüştür. … Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”[3]
V. SONUÇ
Müşterek mülkiyete tabi konut ve çatılı işyerinin kiraya verilmesi halinde paydaşlar arasında kira bedelinin düşük kalması nedeniyle yeni kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma sağlanamasa bile; ilgili her paydaş kendi payına düşen kira bedelinin güncel rayice uygun hale getirilmesini talep edebilecektir. Tespit edilen yeni kira bedeli sadece dava açan paydaşların payına etkili olacaktır. Kira bedelinin tamamı için tespit yapılmayacaktır. Yapılan son kanuni değişiklikle kira bedeli tespiti davası açmadan evvel dava şartı arabuluculuk müessesine başvurulması gerekmektedir.
------------------
[1] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.05.2019 tarih, 2017/7770 E., 2019/4738 K. sayılı ilam
[2] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 11.10.2016 tarihli, 2015/10115 E., 2016/5838 K. sayılı ilam
[3] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 15.12.2014 tarih 2014/11787 E., 2014/13954 K. sayılı ilam