KENTSEL DÖNÜŞÜM YASA TASARISI NE GETİRİYOR?

Kamuoyunda “KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI” olarak bilinen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı” Başbakanımız Recep Tayyip Erdoğan imzasıyla TBMM başkanlığına sunulmuştu.

10 Şubat 2012 tarihinde Esas Komisyon olarak TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonuna gelen tasarı esas komisyonda kabul edildi.

Tali komisyonlar olan Adalet Komisyonu, İçişleri Komisyonu ve Plan ve Bütçe Komisyonlarında da görüşülüp kabul edilmesinden sonra tasarı Genel Kurulun onayına gelecek. TBMM Genel Kurulunda kabul edilirse Cumhurbaşkanı’nın onayından sonra Resmi Gazetede yayınlanarak yasalaşmış olacak.

Tasarı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arazi ve arsalarda norm ve standartlara uygun sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulması amacıyla yapılacak iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerle ilgili usul ve esasları düzenliyor.

Tasarıda, dönüştürme, yeniden yerleştirme ve yapılaşma hizmetlerinin; bakanlık ve ilgili kamu kurum ve kuruluşları eliyle belirli bir plan, program ve düzen içinde gerçekleştirilmesini öngörülüyor.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 81 ildeki dönüşüm projelerini şimdiden masaya yatırdı. Bakanlık, taşra teşkilatı, valilikler ve yerel yönetimler eliyle yürütülen çalışmalar kapsamında belirlenen 300 noktanın önümüzdeki yıla kadar 1000'e kadar çıkması bekleniyor.

Kentsel dönüşümün başlangıcı ise deprem bölgesinde bulunan iller olacak. İstanbul'un ilk sırada yer aldığı kentsel dönüşümde, Kocaeli, Bursa, Yalova, İzmir, Diyarbakır, Hatay, Aydın, Balıkesir ve Bingöl'de de yıktırmalara başlanacak.

İstanbul'da riskli alan ilan edilecek bölgelerin bulunduğu muhtemel ilçeler arasında; Esenler, Güngören, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Zeytinburnu, Bağcılar, Sultangazi, Ataşehir'in bir kısmı, Kartal, Pendik, Tuzla, Maltepe, Ümraniye ve Sarıyer'in bir kısmı yer alıyor.

Bu ilçelerde belirlenecek ada ve parseller belediyeler ve TOKİ'nin tespiti, Bakanlar Kurulu kararıyla 'Riskli Alan' ilan edilip dönüştürülecek.

Yapılardaki risk tespiti, bakanlıkça hazırlanacak yönetmenlikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yapılacak.

Bakanlık, tespit işlemleri için süre verecek. Tasarıya göre, il ve ilçelerdeki riskli yapılar belediyeler tarafından tespit edilerek bakanlığa bildirilecek. Belirlenen süre içerisinde belediyelerce tespitler yapılmazsa bakanlık riskli yapıları tespit edecek. Riskli yapılar, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu kütüklerine işlenecek.

Yasa kapsamında Türkiye'deki riskli yapılar tek tek tespit edilecek. Almanya'dan getirilen özel cihazlarla, yapıların adeta röntgeni çekilecek. Riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkılmasına karar verilecek.

'Riskli' görülen yapıların tümüne 'Konut Sertifikası' verilecek. Ancak, bu sertifika yıkılmasına karar verilen mülklerde en az 1 yıldır ikamet eden sahip, kiracı ya da sınırlı hak sahibi olanlara verilecek.

Söz konusu Sertifika, yapı sahipleri için Bakanlıkça belirlenmiş bir belge hükmünü taşıyacak. Bu sertifika, çek niteliğinde bir belge gibi değerlendirilebilir. Vatandaş, istediğinde sertifikasını, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde kurulacak Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'ndan paraya çevirecek. Dileyen de devam eden bir TOKİ projesinden, sertifikası karşılığında konut teslim alabilecek.

Yıktırma, tespit ve yeniden inşa masrafları için vatandaşlara bu özel hesaptan, Bankalara kıyasla çok daha düşük faizle krediler kullandırılacak.

Anlaşma ile tahliye edilen ev sahibi veya kiracılara geçici olarak ev ve işyeri tahsisi yapılarak kira yardımı verilecek.

Konut Sertifikasıyla birlikte, mülkün değerini tespit etmek için 'rayiç bedel' uygulaması da tarihe karışıyor. Konutların değeri 'Konut Sertifikası'nda yer alacak, bu değeri de Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) onaylı 103 değerlendirme firmasından biri belirleyecek. Değerlendirme ücretlerini vatandaş kendisi ödeyecek.

Riskli Konutların Yıktırma, Tespit Ve İnşa Maliyetlerini Kim Ödeyecek?

Tüm yıktırmalar mülk sahipleri tarafından yapılacak. Belediye bunun için 30 günden az olmamak üzere süre verecek. Riskli konutların yıktırma, tespit ve inşa maliyetlerini mülk sahipleri karşılayacak. Maddi zorluk çekenler, sadece bunun için kurulacak Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'ndan, çok düşük faizli krediler kullanabilecek.

Riskli yapıların malikler tarafından yıktırılmaması halinde bu yapılarda yaşayan insanların ve eşyalarının tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ‘dönüşüm projeleri özel hesabından’ karşılanmak üzere mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılacak. Bakanlık veya belediye tarafından yapılan yıktırma masrafları ise tapuya bildirilerek tapular üzerine, masrafı yapan idare lehine ipotek tesis edilecek.

Öncelikle, Bakanlık vatandaşa anlaşma teklif edecek. Vatandaşa, yıktırma karşılığı ‘Konut Sertifikası’ teklif edilecek. Mülk sahiplerinin 3'te 2'sinin kararı anlaşmayı onaylamaya yetecek.

Malikler arasında anlaşmazlık yaşanan arsalar ise: yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler anlaşamazlarsa, iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amacıyla acele kamulaştırma yapılabilecek. Bakanlık kamulaştırmayı Konut Sertifikası'nda yazan değerlemeye göre yapacak

.

Ayrıca, Tasarı, deprem riski altındaki çürük yapılarda yaşayanlar için ciddi yaptırımlar öngörüyor. Riskli bölgeler ve yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek; bu gibi hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacak. Yapıların herhangi bir şekilde satış ve devir işlemleri yaptırılmayacak.

Yasa tasarısına göre yıktırma kararlarına itiraz edilemeyecek, ancak sadece yıktırma ve kamulaştırma bedeli gibi noktalar yargıya taşınabilecek.

İdari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilecek. Ancak bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyecek.

Yani, kentsel dönüşüm kapsamında yıktırma karar verilen yapıların sahipleri, bu kararı hiçbir şekilde durduramayacak. Hiçbir kanun maddesi, bu yasadaki kanun maddelerini geçersiz sayamayacak.

Öncelikle, riskli yapıların yerine yapılacak konutların maketini, Bakanlık yetkilileri mülk sahiplerine daha yıktırma gerçekleşmeden gösterecek.

Bu da, vatandaşların karar verme sürecini kolaylaştıracak. Yasa taslağına göre vatandaşa riskli yapısını yıkması için 30 günden az olmamak üzere belirli bir süre verilecek. Bu sürede yapının yıkılmaması halinde, bakanlık yapının yıkılması için tekrar süre vererek tebligatta bulunacak. Bu sürede de yapı yıkılmamışsa, yasa gereği yıktırma bakanlık gerçekleştirecek.

En büyük engel olarak gösterilen kat mülkiyeti kanununun getirdiği sınırlamalar kaldırılıyor. Halihazırda, riskli yapının yeniden inşası için yapıdaki tüm kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahiplerinin onay vermesi gerekiyordu. Ancak hazırlanan tasarıya göre riskli yapının yenilenmesi için üçte iki çoğunluk yeterli olacak.

Yıktırmadan sonra o yapının ilgilileri kat maliki değil, arsanın hissedarı haline gelecek.

Riskli yapıların yıkılmasının ardından, gayrimenkul üzerindeki kat irtifakı sona erecek. Kat irtifakı tapuları, hisseli arsa tapusuna dönüşecek.

Üzerindeki riskli yapı yıkılmış olan arsa hissedarları, aralarında anlaşıp arsalarını istedikleri gibi değerlendirebilecek. İsterse arsayı satabilecek, isterse de yeni bir yapı yaptırabilecekler.

Satılmadığı durumda ise rayiç bedel üzerinden söz konusu hisseler Hazine adına tescil edilecek. Hissedarlar 2/3 çoğunluk sağlayarak karar alamadığı takdirde ise Bakanlık ya da TOKİ kamulaştırma veya acil kamulaştırma yapabilecek.

Yasayla Bakanlık teşkilat yapısı da değişecek. Buna göre daha önce, 'Altyapı Hizmetleri Genel Müdürlüğü' olan ilgili birim 'Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü' olarak değiştiriliyor.

Kurulacak 'Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü' sadece kentsel dönüşüm için çalışacak.

Genel Müdürlük, yapı alanları olarak belirlenen rezerv alanları ya da riskli alanlarda, her türlü yapılaşma ve imar ve yapılaşma işlemini durdurabilme yetkisine sahip olacak.

Yasaya göre tescil dışı alanlar, Hazine adına tescil edilecek. Bu alanlar daha sonra Bakanlığın tasarrufuna bırakılacak. Bakanlık da bu yerleri TOKİ'ye veya belediyeye bedelsiz olarak devredebilecek.

Tasarının 9. maddesinde yer alan 'kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve kanunların bu kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz' ibaresiyle de yasanın, diğer kanun maddeleriyle olası çakışmasının önlenmesi amaçlanıyor.

Bu kanunu muktedir kılmak için tüm yasalardan üstün kılınması ve kentsel dönüşümün önünde hiçbir engelin bulunmaması için 9. Madde öngörülmüştür.

Tasarı içeriğini ele aldığımız bu derlemede Kentsel dönüşüm tasarısını uygulamada çıkabilecek muhtemel sorunları ele almadık. Tasarıda tartışıla gelen ve uygulama esnasında da tartışılacak hükümler bulunduğu göz ardı edilmemelidir.

Yıkım kararlarına karşı dava açmaya kısıtlama getirilerek, yargısal denetimin büyük oranda etkisiz kılınması da tartışılacak bir diğer konu olacaktır.

Ancak, dönüşüm elzemdir; ülkemizdeki çarpık yapılaşmayı ortadan kaldırmak; halkı, depreme karşı güvensiz, ruhsatsız, hiçbir standardı olmayan yapılardan kurtarmak ancak “her yasadan üstün!” böyle bir yasa ile mümkün olabilirdi de diyebiliriz.

Tasarının yasalaşması özellikle İstanbul için büyük ve zor bir dönüşümün ilk adımı olacak.

Kentsel dönüşüme, sadece maddi bir olgu olarak yıkıp yapmak şeklinde yaklaşılmamalı. Meselenin, sosyal, insani, kültürel, mimarinin evrensel kriterleri, kentsel kimlik, kamu yararı boyutları da göz ardı edilmeden süreç yürütülmelidir. 22.03.2012

Av. Vedat ORUÇ