GİRİŞ
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a değişiklikler ve yenilikler getiren kanun teklifi Meclisten geçti. Bu değişiklikle, riskli yapı tespiti, yıkım ve tahliye gibi işlemlerde kolluk kuvvetlerine mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak yetkisi verildi. Rezerv yapı alanlarını düzenleyen hükümden “yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere” ifadesi çıkarılarak eski yerleşim yerlerinin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin önü açıldı.
Riskli veya rezerv alan dışında olup da Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere belirlenen tescil dışı alanların, tapuda Hazine adına tescil edildikten sonra bu Başkanlığa veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve İdareye bedelsiz olarak devredileceği hüküm altına alınarak, Başkanlığın tescil alanları değerlendirme yetkisi, 6306 sayılı Kanun kapsamı dışına da çıkarıldı.
Belli durumlarda dönüşüme giren parsellerden %30 kesinti yapılması düzenlendi. Buna göre; gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.
Bunun yanı sıra, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine verilecek süre altmış günden doksan güne çıkarıldı. Karar yeter sayısı 2/3’ten salt çoğunluğa indirildi. Kira ve kredi yardımlarının yanına “yapım yardımı” şeklinde bir kalem eklendi. Maddi imkanı olmayanlara dönüşüm sonucunda bağımsız bölüm edinemiyorlarsa hayatları boyunca oturma hakkı getirildi.
Bu kanun değişikliğini yorumlamaya geçmeden önce kentsel dönüşüm meselesini düzenleyen tek kanunun 6306 sayılı Kanun olmadığını hatırlamak gerekiyor. Kentsel dönüşüm tartışmalarında pek dillendirilmese de ülkemizde kentsel dönüşümü düzenleyen 3 farklı kanun bulunuyor. Bunlar; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun’dur.
Bir ülkede 3 tane kentsel dönüşüm kanunu olması, üzerinde düşünülmeye değer bir husustur. Değişiklikleri ele alırken diğer kanunlara olan etkisini de gözetmek gerekiyor. Ayrıca dönüşüm konusunun farklı mevzuatlarda işlenmesi ve farklı kurumların bu konuda yetki paylaşmalarının dönüşüm projelerinin sağlıklı bir şekilde yürümesi için gereken uzmanlığın oluşmasının önünde bir engel olduğunu belirtmek gerekir.
Aşağıda 6306 sayılı Kanuna getirilen son değişikliklere ilişkin bazı değerlendirmelerde bulunacağız.
RİSKLİ YAPI
Kentsel dönüşümdeki başlıca sorun sürecin ilk aşaması olan riskli yapının tespitidir. Riskli yapı tespitinin çok önemli sonuçları bulunuyor. Riskli yapı tespit edildikten sonra 90 gün içinde sakinleri tahliye ediliyor ve elektrik, su, kanalizasyon vb. altyapı hizmetleri kesiliyor.
Kanuna göre maliklerden herhangi biri riskli yapı başvurusunda bulunabiliyor. Riskli yapı olarak tespit edilirse binadaki tüm malikler tahliye edileceği ve bina oturulamaz hale geleceği için tespit başvurusunda bulunan kişinin diğer tüm maliklerle karşı karşıya gelmesi kaçınılmaz olmaktadır.
Üstelik bu başvuruyu yapacak olan kişi tespit parasını da kendisi ödemek zorunda kaldığından akabinde bu miktarı diğer maliklerden almaya çalışmaktadır. Hâsılı, kentsel dönüşümün ilk adımı olan riskli yapı tespitini maliklere bıraktığımız için birçok yerde kentsel dönüşüm başlayamıyor. Bu yüzden devletin yaptığı kentsel dönüşüm projelerine kıyasla şahısların yaptığı kentsel dönüşüm çok az sayıdadır.
Ne yazık ki 6306 sayılı Kanuna getirilen son değişiklikler kentsel dönüşümle ilgili bu soruna çözüm mahiyetinde herhangi bir yenilik getirmemiştir. Bu durum, bir sorun teşkil etmektedir zira toplumsal hayatta çoğu kimse öne çıkarak bu tarz risklere kendini atmak istemez. Bu nedenle riskli yapı tespitinde sorumluluğu devletin alarak öne çıkması ve süreci başlatması gerekir. Ancak kentsel dönüşümü konuşurken, bu konuda yasa çıkarırken, hatta mevcut yasayı değiştirirken dahi elimizde kentsel dönüşümün ana müsebbiplerinden olan riskli yapılara dair bir haritamız bulunmuyor. Türkiye’nin neresinde hangi yapılar riskli, bunu bilmiyoruz. Öncelikli iş olarak riskli yapıların bulunduğu yerleri devlet tespit etmeli, buna göre bir plan ve bütçe yapılmalı ve konu bu eksende bütüncül bir şekilde ele alınmalıdır.
Geniş bir bakış açısıyla konuya yaklaşılmazsa her parsel kendi ihtilaflarıyla boğuşacak ve büyük ihtimalle dönüşüm girişimlerinin çoğunda tahliye için öngörülen 90 günde bir karar çıkamayacaktır.
Dolayısıyla insanların kendi başına bırakılmaları ya da devletin uygulamayı malikleri dahil etmeksizin kendisinin yapmasından daha esnek, daha dengeli bir yöntem uygulanmalıdır.
Mesela bin konutluk bir alanın riskli yapı tespitini devlet yaptıracak, sonra o yapıların yeniden inşası için müteahhitler arasında ihaleye çıkılacak fakat hangi müteahhidin yapım işini yükleneceğine devlet karışmayacak, bu konuda karar maliklere ait olacak. İşte bu daha hakkaniyetli sistem ile büyük bir alanın kentsel dönüşümü bir çırpıda gerçekleştirilebilir.
Şuan ki düzenleme çerçevesinde riskli yapı tespitinde, gerek 6 ve 6/A maddelerindeki yıkım ve tahliye işlemlerinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvvetleri gerekirse zorla binanın içerisine girebilecek, karot alabilecek, kapalı alanları açabilecek ve riskli yapıları re’sen tespit edebilecek. Kira fiyatlarındaki fahiş artışla birlikte düşünüldüğünde bu kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte muhtemelen bu kanunla birlikte kolluk kuvvetlerinin sert yüzünü daha sık göreceğiz. Bu konuda kolluk kuvvetlerinin dahil olabileceği sert önlemleri uygulamaktansa yurttaşlar ile devlet arasında daha az gerginlik çıkaracak yöntemler bulmak gerekiyor.
REZERV YAPI ALANI
Kanunda yapılan ve medyaya da yansıyan en önemli yenilik “rezerv yapı alanı” tanımının değişmesidir diyebiliriz. Önceki halinde rezerv yapı alanı, yerinde dönüşüm yapılması mümkün olmayan durumlarda “yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere” TOKİ’nin veya idarenin talebine bağlı yahut re’sen Bakanlıkça belirlenen alanı tanımlıyordu. Ama kanun değişikliği ile buradaki “yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere” ibaresi çıkarıldı. Bu, artık bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda “eski yerleşim alanlarında” da bu kanunun uygulanabileceği anlamına geliyor.
Ömrünü tamamlayan yapıların tespit edilip yenilenmesi ve afet riski bulunan inşai faaliyete uygun olmayan alanların düzenlenmesi amacını taşıyan kentsel dönüşümde, “rezerv yapı alanı” daha önce yerinde dönüşüm yapmanın mümkün olmadığı alanları, rezerv yapı alanlarına taşımak için kullanılıyordu. Yani rezerv yapı alanları yeni yerleşim yerleri olarak düzenleniyordu. Fakat “yeni yerleşim yeri” kriteri kalktığında, artık afet riskli alan kavramı ile rezerv yapı alanı kavramlarının iç içe gireceğini rahatlıkla söyleyebiliriz. Bu durumda mevcut yerleşim alanları rezerv yapı alanı olarak belirlendikten sonra farklı bir amaca ayrılırsa yeni sorunlar çıkabileceği açıktır.
Uygulama kolaylığı sağlama amacıyla olsa bile bu kadar hayati kavramları birbirine karıştırmak hiç de makul değildir. Riskli olmayan yerler de rezerv yapı alanı olarak belirlenirse, bu durum kamu yararı bulunmadığından mülkiyet hakkının ihlaline yok açacaktır.
Düzenlemeye göre riskli alan için Cumhurbaşkanı kararı gerekirken rezerv yapı alanı için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı onayı yetiyor. Afet riski olmayan bölgeleri de dönüşüm kapsamına alma yetkisi Başkanlığa verildikten sonra hala afet riskli alan belirlemesi için Cumhurbaşkanı Kararı almaya pek de gerek kalmayacaktır.
Bunun yanında Anayasanın 35. maddesine göre mülkiyet hakkı kamu yararı amacıyla sınırlanabilir. Bu açıdan bakıldığında içerisinde kanuna uygun olarak ruhsatlandırılmış yapıların bulunduğu, zemin ve yer bakımından da riskli olmayan bir alanın rezerv yapı alanı ilan edilmesinin mülkiyet hakkı yönünden önemli sonuçlar doğurabileceği açıktır. Alana yayılmış bir risk bulunmadan insanların belki de çocukluklarından itibaren yaşadıkları alanı terk etmeleri birden fazla hak ihlaline neden olacaktır.
Değişiklikle birlikte eski yerleşim yerlerini de kapsamına alan “rezerv yapı alanı” tanımı sorunludur. Eğer Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmezse birçok davaya neden olacağını ve devletin bu davaları mevcut hukuk çerçevesinde kaybetme riskli olduğunu peşinen söyleyebiliriz. Yasal düzenlemelerle kavramların içi boşaltıldığında bunların yargıdan döneceği tecrübeyle sabittir.
Ankara’daki Saraçoğlu Mahallesi örneğini mutlaka hatırlayanlar olacaktır. Burası da, değerlendirilmek üzere afet riskli alan kapsamına sokulmak istendi. Ancak afet riski için ya yapının yıkılacak derecede tehlikeli olması ya da zeminin bina yapmaya uygun olmaması kriterleri gerektiğinden ve Saraçoğlu özelinde bu kriterler sağlanamadığından, bu bölgeyle ilgili riskli alan kararını Danıştay, riskli alan kriterlerinin bulunduğunun ispat edilememesi nedeniyle iptal etmişti.
Doğrudan karara bakacak olursak; “Dava konusu alan üzerindeki yapılardan seçilen 3 (üç) ayrı tip yapının analizi sonucunda elde edilen performans düzeyini temel alarak, dava konusu alan üzerindeki bütün yapılar hakkında genel bir kanaate ulaşılmaya çalışıldığından bahisle; dava konusu alan üzerindeki yapıların tamamı için; 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanunun 2/ç maddesinde belirtilen can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığı hükmüne varılamayacağı, bu çatlakların tekniğine uygun olarak ve çimento veya epoksi enjeksiyon ile onarılabileceği, değerlendirildiğinde bilirkişi raporu ile dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesi sonucunda, 18.11.2013 günlü, 2013/5594 sayılı dava konusu bakanlar kurulu kararında kamu yararına ve hukuka uyarlık bulunmamıştır.” (Danıştay 14. D., E. 2013/11002 K. 2016/1134 T. 25.2.2016)
Bu karardan da görüleceği üzere; riskli bir alan ile riskli olmayan bir alandaki kentsel dönüşüm arasında mülkiyet hakkı bakımından bir fark gözetmek gerekir. Kamu yararıyla mülkiyet hakkı çatıştığında buradaki kamu yararı, özellikle de insanların uzun süredir alıştıkları hayat düzenlerini kökten değiştirmek yerine başka alternatifler varken, tartışmalara neden olmaktadır. Oysa devletin elinde çok sayıda alternatif bulunmaktadır. Bunlar değerlendirilmeden eski yerleşim alanlarının, içerisindeki mevzuata uygun ve ömrünü tamamlamamış binalarla birlikte toptancı bir yaklaşımla ortadan kaldırılmasında mülkiyet hakkının kısıtlanmasını gerektirecek bir kamu yararının bulunmadığını söyleyebiliriz.
Peki, rezerv yapı alanı ilan edildikten sonra bunun yargı denetimi acaba ne kadar sağlıklı yapılabilecek? Keşif yapıldı, rapor düzenlendi, tamam ama yargının kronikleşmiş iş yoğunluğunu da hesaba katarsak ivedi yargılamama usulünde, bunun itirazı nasıl değerlendirilecek, bilirkişiler bu kısa sürede ne kadar sağlıklı inceleme yapabilecek?
Dolayısıyla bu değişikliklerin ardından hala böyle bir sistem için amacını gerçekleştirme kabiliyetindedir diyemiyoruz.
Ayrıca değişiklikle birlikte, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere başkanlığa verileceği hükme bağlanmıştır.
DEMOKRATİK OYLAMA
Afet riskli alanlarda dönüşüm projelerinde değişiklik öncesinde sürecin başlatılabilmesi için 2/3 oranında malikin rızası aranıyordu. Değişiklikle birlikte bu oran salt çoğunluğa indirildi. Hiç kuşkusuz bu değişikliğin amacı daha düşük bir anlaşma oranıyla sürecin hızlandırılmasının sağlanmasıdır. Bu değişiklik ülkemizdeki demokrasi anlayışının son dönemdeki gidişatıyla paralellik arz ediyor. Salt çoğunluğun, bütün adına her şeyi söyleme yetkisi yanında teknik meselelerin dahi oy çokluğuyla karara bağlanması artık olağan bir uygulama haline geldi.
Hukuku, elitleri, profesyonelleri hesaba katmayan, sadece sayılara bakan bir yaklaşım popülizmle yürüdüğünden ortaya sadece vasatların iktidarı çıkar. Sandık, demokrasinin sadece bir ayağı, aslolan azınlığı mağdur etmeden çoğunluğun karar almasıdır. Hâlbuki her mesele oylamayla çözülemez. Hatta belli bir alandaki kentsel dönüşümle ilgili verilecek karar hiçbir zaman sadece o alandaki hak sahiplerinin, hele de onların salt çoğunluğunun kararına bırakılamaz. Kentler birbirinden kopuk parçalardan oluşmaz. Parseller, mahalleler sadece idari işlerde ve haritalarda birbirinden ayrılır. Hâlbuki bir bütün olarak kentin içinde izole edilmiş, kentin diğer parçalarından bağımsız herhangi bir alan yoktur. Dolayısıyla kentin herhangi bir yerinde gerçekleştirilecek bir kentsel dönüşüm projesinin bütün süreçlerinde sadece o bölgenin değil, kentin diğer sakinlerinin ve özellikle de yerel yöneticilerin söz ve karar hakkı bulunmalıdır.
Hasılı kentsel dönüşüm sürecinin ilgili alandaki hak sahiplerinin talep ve onaylarına bırakılmış olması demokratiklik görünümüyle meşrulaştırılamaz.
BAŞKANLIĞIN KURULMASI VE YETKİLERİ
Kentsel dönüşüm konusundaki bu kanun değişikliğinden önce 10.09.2023 tarihinde 153 numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştu.
Önceden doğrudan Bakanlığın bir alt birimi olarak kurulmuş olan Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü vardı. Burada, kentsel dönüşüm konusunu biraz daha profesyonelleştirmek amacıyla bütçeleri özelleştirilmiş ayrı bir birim kuruldu.
Kanun değişikliği ile merkezi yönetime çok fazla yetki verildiğini söyleyebiliriz. Riskli yapı kararı almaktan, imar ve parselasyon planı yapmaya, inşaat ruhsatı ve iskân vermeye kadar pek çok konuda zaten Bakanlıkta olan yetkilerin tekrar vurgulanması ve artık bu kapsamdaki işlerde mahalli idarelerin yetkili olmaması Anayasada düzenlenen yerinden yönetim ve merkezi yönetim ayrımına aykırılığı akla getirdiği için bu kanun değişikliğinin Anayasa Mahkemesince iptal edilmesi riski söz konusudur. Ola ki bu kanun değişikliği iptal edilmedi, bu durumda da Başkanlığa yüklenen yetkiler ile ilgili işlemlerin sürelerinin kısaltılması birlikte değerlendirildiğinde başka sorunlar ortaya çıkacak gibi duruyor.
Teşkilat kurmak veya teşkilat içerisinde yeni bir yapılanmaya gitmek sistemdeki tıkanıklığı çözmeye daha evvel yaramadığı gibi yine yaramayacak gibi görünüyor. Bir netice almak için devletin sadece düzenleyici, organize edici olduğu, aynı zamanda kişilerin de teşvik edildiği bir sistem inşa edilmesi gerekmektedir.
DEPREMLER NEDENİYLE AFET BÖLGESİ OLARAK KABUL EDİLEN YERLERDE YARGILAMA USULÜNE GETİRİLEN YENİLİKLER
Değişiklikte depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında neredeyse tüm işlemler için yargılama sürelerini kısaltan ve idari davalardaki genel usullerden farklılaştıran 2577 sayılı Yasanın geçici 11. Maddesi de düzenlendi. (Sürelere ilişkin tüm detaylar kanun maddesinde bulunduğu için bkz. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.2577.pdf)
Hukukla ilgisi profesyonel olsun ya da olmasın herkesin malumu olduğu üzere, usul esastan önce gelir. Bu son yasa düzenlemesinde konu ile ilgili usûli anlamda esaslı ve köklü değişiklikler yapıldığını görmekteyiz. Mesela değişiklik ile daha da kısalan süreler kaçırıldığında mahkeme, vatandaş davasında ne kadar haklı olursa olsun dosyayı esastan incelemeyecektir. Bu bakımdan ciddi hak kayıplarının yaşanmaması için sürelerin öncelikle ele alınması gerekiyor.
Normal usulde iptal davasında duruşma talep edilmesine rağmen duruşma kararı verilmemesi, ihlal sayılarak bozma sebebi olarak değerlendiriliyordu. Bu değişiklikle taraflar duruşma istese dahi, duruşmanın yapılıp yapmaması mahkemenin takdirine bırakılmıştır.
Süreler kısaltılsa da muhakemeye ilişkin sürelere riayet edilmemesi dosyanın bozulmasını gerektirecek nitelikte değildir. Yalnızca mahkemenin müfettişlerce eleştirilmesi sonucunu doğuracak ve belki de terfilere etki edebilecektir. Ancak davanın neticesine etkisi olmayacaktır.
Normal usulde İdari Yargılama Usul Kanunu madde 12’ye göre işlemin iptali ve işlemden kaynaklanan zararın tazminini aynı davada isteyebiliyorduk. Ama değişiklikte depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlerle ilgili olarak beraber dava açma konusunda istisna getirildi. Buna göre artık iki davayı ayrı ayrı açmak gerekecektir. Hatta Kanunun yürürlüğe girmesinden önce beraber açılmış dosyalar varsa bunlar da ayrılacaktır.
TEBLİĞ
Düzenlemede Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligatlar bakımından önemli yenilikler getirilmiştir. Buna göre tebligatlar “Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-devlet kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır.”
Yurttaşların çoğunun e-devlet uygulamasına sürekli girmediğini düşündüğümüzde e-devletten yapılan bildirime hukuki sonuç bağlanmasının çok da doğru olmayacağı kanaatindeyiz. Muhtemelen e-devlet üzerinden bildirim yapılmasına ilişkin kısım Anayasa Mahkemesince iptal edilecektir.
OTURMA HAKKI
Kanunun 6. maddesinin 3. fıkrasında yapılan değişiklikle, dönüşümden sonra bağımsız bölüm sahibi olamayan yoksul ve dar gelirlilerin, malik olmasalar da oturacakları bir eve yerleştirilmeleri düzenlendi.
Buna göre “Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin paylı mülkiyet esaslarına göre Başkanlık ile hisseli olması durumunda, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler tapuda sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilir ve hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise, hak sahibine, hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre oturma hakkı tanınır.”
Medeni Kanun’un 823 ve 824. maddelerine göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir.
SONUÇ
Kentsel dönüşüm uygulamalarında 6306 sayılı Kanunun sistematiğinden kaynaklanan bazı sorunlar bulunuyordu. Ne var ki yapılan son değişiklikler, varsayıldığı şekilde kentsel dönüşümü bir sorun olmaktan çıkarma hedefini gerçekleştirecek gibi görünmüyor. Kanun, her ne kadar genel kurgusu itibariyle maliklerin anlaşmasını teşvik etmeyi amaçlıyorsa da aslında mevzuat büyük ölçüde devletin uygulamalarına yoğunlaşmış durumdadır. Böyle olunca da asıl mesele özel sektörün teşvik edilmesinden ziyade kamunun işlerinin kolaylaştırılması gibi algılanıyor. Bu yüzden de süreci hızlandırıcı hükümler bilhassa da kentsel dönüşüm yapanlar için çok da etkili olacak gibi durmuyor. Gerçek anlamda bir dönüşüm yapılabilmesi, ciddi bir uzmanlık gerektirdiği için konuya aslında tam da buradan yaklaşmak gerekiyor.
Gerçek bir risk olmayan bölgelerde insanların bütün bir hayatlarını geçirdikleri yerlerden ayrılmak zorunda bırakılması kaçınılmaz olarak hak ihlallerine yol açacaktır. Açıkçası mülkiyet hakkı bu kadar rahat görmezden gelinmemelidir.
Yıkılma tehlikesi olan yerlerde, afet bölgelerinde eski binaların yıkımını öngören düzenlemeler zaten vardı. Mevcut düzenlemelerdeki bir eksikliği bulup düzeltmeye hiç girişmeyen bu düzenlemeyle birlikte karar oranının salt çoğunluğa indirilmesi, kentsel dönüşüm isteyen salt çoğunluğun ve müteahhidin işlerini kolaylaştırsa da kuşkusuz azınlıkta kalanların haklarının zarar göreceği anlamına gelir.
Bunun yanında şu veya bu sebeple dönüştürülemeyen yapıların güçlendirilmesinin kanun koyucunun hiç aklına gelmediğini görüyoruz. Her ne kadar Kanunda güçlendirme kredisi verilebileceği düzenlense de bu konunun başka hiçbir yönünün Kanun metninde yer almaması, önemli bir eksiklik olarak görülmelidir.
Geçmiş uygulamalarda kira yardımı yaparken bile problemler yaşandı. Kira bedellerine kısıtlamalar getirilmesi, 18 ayla sınırlanması, kiraların 3 ay sonra verilmesi, ödenen tutarların güncel kira bedellerini yansıtmaması haklı şikayetlere neden olmuştu. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının artık özel bütçeli ve bağımsız bir kurum haline gelmesi belki de bu sorunları azaltacak en önemli adımdır.
Fakat yine de bir ülkede kentsel dönüşüm düzenleyen 3 ayrı kanunun olması, o ülkedeki kentsel dönüşümün, kentsel dönüşümden başka her şey olduğu anlamına gelebilir.