İrtifak hakkı bu hakka sahip olan kişiye taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını vermemekle birlikte, yalnız o taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma gibi yetkiler sunan sınırlı ayni bir hak türüdür. O halde irtifak hakkı kısaca; bir taşınmazı doğrudan doğruya kullanma, ondan yararlanma yetkisi olarak tanımlayabiliriz.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunun 3. Maddesine göre, “İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; (…) kamulaştırma yapabilirler.
Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.
(Ek fıkra : 10/9/2014 - 6552/99 md.) Ancak, maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tünel yapılabilir. Taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz. (İptal üçüncü cümle: Anayasa Mahkemesi’nin 14/5/2015 tarihli ve E.: 2014/177, K.: 2015/49 sayılı Kararı ile.) (…) Yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamaz. Hükmü ile irtifak hakkı kamu yararı için yapılacak bilecektir.
Öte yandan Türk Medeni Kanunun 779. Maddesinde “Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar” hükmü yer almaktadır. Bu demektir ki sınırlı bir ayni hak türü olan irtifak hakkı kimin lehine tesis edilirse taşınmazın mülkiyetini kazanmayacak sadece yararlanma ve kullanma haklarını elde edecektir.
Türk Medeni Kanunun 718. Maddesinde de “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.” Kanun hükmü ile taşınmazın üzerinden geçirilecek elektrik nakil hattı için irtifak hakkı kurulabilecektir. Veyahut pis ve atık suların tahliyesi için taşınmazın altından boru döşenmesi durumu yine taşınmazın altından şehir içme suyu şebeke boru hatlarının döşenmesi gibi durumlarda çoğu kez taşınmazın satın alınması yerine irtifak hakkı tesisi yeterli olacaktır. İş bu sebeple bu hallerde idarelerce irtifak kamulaştırması gündeme gelmektedir.
Yukarıdaki anlattığımız durumların varlığı halinde irtifak hakkının tesisi yapılacağından ötürü taşınmazda bir değer kaybı oluşacaktır. Taşınmazda meydana gelecek olan bu kıymet düşüklüğünün karşılığı olarak irtifak hakkı bedeli taşınmaz sahibine ödenecektir.
Taşınmazın değerinde bir azalma olacak dedik. Bu değer azalışının hesaplanmasına bakacak olursak; taşınmazın irtifak değeri öncesi değeri – taşınmazın irtifak sonrası değeri şeklinde hesaplanır. Söz gelimi taşınmazın değeri 800.000 – TL – 680.000 – TL irtifak tesisinden sonraki değer. Bu da eşittir; 120.000 – TL irtifak karşılığı olacaktır.
İrtifak Hesaplamasında Dikkat Edilmesi Gerekilen Hususlar
Öncelikle irtifak tesisine konu olan taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı var mı? Var ise; taşınmazın tüm zemin değeri ve yapının değeri ayrı ayrı hesaplanır. Her ikisinin toplamı bize taşınmazın tüm değerini verecektir. Ardında da yapıya ayrı, zemine ayrı irtifak hakkının neden olacağı değer kaybı hesaplanacaktır.
Bir diğer önemli husus ise; irtifak tesisi edilen taşınmazın, irtifak sırasında kesilen ağaç, zarar gören ürünü veya yıkılan bir yapı, muhtesat var ise bunların bedelleri ayrıca hesaplanarak irtifak tesisinden dolayı taşınmazda oluşan değer kaybına eklenmelidir.
Son olarak hesaplamasında dikkat edilecek husus; taşınmazda daha önceden başka irtifak hakkı tesis edilmiş midir. Çünkü böyle bir durum halinde ilk tesis edilen irtifaktan ötürü oluşan değer kaybı taşınmazın tüm değerinden çıkarılır. Ardından hesaplama bu değer üzerinden yapılır.
İRTİFAK KAMULAŞTIRMASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
Kamulaştırma konusu irtifak hakkı karşılığı tespit edilirken, dava konusu taşınmazın niteliği, geometrik durumu, yüzölçümü ve enerji nakil hattının güzergahı dikkate alınarak irtifak hakkı nedeniyle değer düşüklüğü oranının taşınmazın ve üzerindeki binanın toplam değeri üzerinden oransal olarak hesaplanması gerekir. (Y5HD. 2008/16169 E. – 2009/1031 K.)
Dava konusu taşınmazın tapu kaydından belirtilen yüzölçümü üzerinden irtifak bedeli hesaplanmalıdır. (Y5HD. 2017/24396 E. – 2018/10279 K.)
Taşınmazın tapu kaydından bulunan “önceki irtifak hakkı” nedeniyle değerinde meydana gelen değer düşüklüğü oranı tespiti ile indirilmeden ve gerekçesi gösterilmeden hüküm kurulması bozma sebebidir. (Y5HD. 2016/13050 E. – 2018/1817 K.)
İrtifak hakkının taşınmazın niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu, boru hattı güzergahı dikkate alınarak hesaplanması gerekir. (Y5HD. 2017/9147 E. – 2017/19427 K.)
Taşınmazın altından geçirilen tünel nedeniyle taşınmazın kullanım ve yapılaşma koşullarında herhangi bir kısıtlama olup olmadığı araştırılıp sonucuna göre karar verilmelidir. (Y5HD. 2014/4734 E. – 2014/17078 K.)
Taşınmazın Arazi Vasfında Olması Halinde İlgili Yargıtay Kararları
Y5HD. 2017/3585 E. - 2018/9985 K. Sayılı kararında; "tarım arazisi niteliğindeki taşınmaza var ise öncelikle bulunduğu İlçe Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü verileri esas alınarak değer biçilmelidir."
Y5HD. 2017/20144 E. - 2019/111 K. Sayılı kararında; "kamulaştırılan taşınmaza değerlendirme (dava) tarihine ait resmi veriler yerine daha önceki yıl verileri esas alınarak değer biçilmesi mümkün değildir."
Y5HD. 2017/3585 E. - 2018/9985 K. Sayılı kararında; "tarım arazisi niteliğindeki taşınmaza dava tarihi esas alınarak ve sulama durumu dikkate alınmak suretiyle değer biçilmesi ve alınan raporun da resmi verilere uygun olması gerekmektedir."
Y5HD. 2018/12689 E. - 2018/24487 K. Sayılı kararında; "tarım arazisi niteliğindeki taşınmaza değer biçerken münavebe ürünlerinin dava tarihindeki resmi verileri esas alınmalıdır."
"Taşınmazın sulu tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında kapitalizasyon faiz oranın %4 uygulanması gerekir.”
Y5HD. 2016/12763 E. - 2018/670 K. Sayılı kararında; davaya konu taşınmazdan geçen enerji nakil hattı nedeniyle hesaplanacak irtifak hakkı karşılığı; taşınmazın toplam yüz ölçümünden, pilon alanına isabet eden bölüm düşüldükten sonra kalan yüz ölçümü üzerinden belirlenen irtifak değer düşüklüğü oranı doğrultusunda hesaplanan irtifak hakkı bedelidir.
Y5HD. 2016/22136 E. - 2017/22471 K. Sayılı kararında; "arazi niteliğindeki taşınmazlara gelir metoduna göre değer biçilmesi gerekir.
Hukuk Genel Kurulu 2021/73 E. , 2022/345 K. Sayılı kararı ile "Taşınmazın sulu tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında kapitalizasyon faiz oranının %4 uygulanması gerekirken, bu oranın %5 kabulü ile az bedel tespiti...... Hükmün yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmasına karar vermiştir."
Y5HD. 2017/4286 E. - 2017/10406 K. Sayılı kararı ile "Kuru tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değeri belirlenirken Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre % 5 oranında kapitalizasyon faizi uygulanması gerekirken, bu oranın % 6 olarak kabulü ile az bedel tespiti, Doğru görülmemiştir.... hükmün açıklanan nedenlerle BOZULMASINA"
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 26.09.2018 Tarih , 2017/10049 E. , 2018/15534 K. Sayılı İlamı "Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Arazi niteliğindeki … Köyü 1499 parsel sayılı taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden bilimsel yolla değerinin tespit edilmesinde; üzerinde bulunan ve taşınmaz mala bahçe niteliği vermeyen ağaçlara maktuen değer biçilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir."
Ancak; Dava konusu taşınmazların bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri dikkate alınarak, tespit edilen metrekare birim fiyatına objektif değer artırıcı unsur ilavesi gerektiğinin düşünülmemesi, kararının bozulmasını gerektirmiştir." şeklindeki hükmü ile de taşınmaza objektif değer artışı uygulanması gerekir.
Taşınmazın Vasfı Arsa Olması Halinde İlgili Yargıtay Kararları
Arsa niteliğindeki taşınmazın değeri belirlenirken, yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re"sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi gerekir. (Y5HD. 2020/3664 E. – 2020/9960 K.)
Taşınmaza emsal incelemesi yapılmadan piyasa rayicinden söz edilerek değer biçilmez.(Y5HD. 2017/16180 E. – 2019/63 K.)
Aynı taşınmaza biçilip kesinleşmiş birim bedel, dava konusu taşınmaz için güçlü delil niteliğindedir. (Y5HD. 2017/6588 E. – 2018/11693 K.)
Taşınmaza yakın bölgeden yakın zamanda satışı yapılan nitelikli taşınmazlar emsal olarak incelenmelidir. (Y5HD. 2017/6588 E. – 2018/11693 K.)
Emsal incelemesinde, incelenen taşınmazların satış tarihleri itibariyle kadastro ya da imar parseli olup olmadıkları resmi kurumlardan sorularak sonuca göre inceleme yapılmalıdır. (Y5HD. 2017/18399 E. – 2019/126 K.)
Taşınmaz ve emsal olarak incelenen taşınmaz imar parselidir. Bu durumda taşınmazın belirlenen m² bedelinden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) indirilmemelidir. (Y5HD. 2018/2040 E. – 2018/11133 K.)
Dava konusu taşınmazın değerinin tespitinde, şirkete yapılan özel amaçlı satışın emsal alınması mümkün değildir. (Y5HD. 2017/20582 E. – 2019/5831 K.)
Dava konusu taşınmaza yakın konumda bulunan taşınmaza biçilen değer eldeki dosya için kesin hüküm olmamakla birlikte güçlü delil niteliğindedir. (Y5HD. 2016/14511 E. – 2018/3810 K.)
Aynı taşınmazın diğer paydaş tarafından açılan davada verilen karar kesinleşmiş ise hüküm olmamakla beraber güçlü delil niteliğindedir. (Y5HD. 2017/18399 E. – 2019/126 K.)
Dava konusu taşınmaz değerlendirme tarihinde kadastral parsel, emsal ise satış tarihi itibariyle imar parseli ise dava konusu taşınmazın ve içinde bulunduğu bölgenin ileride imar uygulamasına tabi tutulması halinde kesilmesi gereken veya taşınmazın çevresinde düzenleme görmüş parsellerden kesilen düzenleme ortalık payı (DOP) oranları Belediye İmar Müdürlüğünden araştırılarak bu oranda kesinti yapılması gerekir. (Y5HD. 2017/8112 E. – 2018/18934 K.)
Dava konusu taşınmaz ile emsal olarak mukayese esas alınan taşınmaz aynı nitelikte (Kadastro Parseli) olup dava konusu taşınmazın değeri hesaplanırken %40 oranında Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) düşülmesi doğru değildir. (Y5HD. 2017/13236 E. – 2018/12971 K.)
Taşınmazdan yasal orandan fazla DOP kesilmesi kamulaştırmasız el atma niteliğindedir. (Y5HD. 2017/30730 E. – 2018/5075 K.)
Taşınmazın bulunduğu bölgenin ileride imar uygulamasına tabi tutulması halinde kesilmesi gereken DOP oranı araştırılmadan tespit edilen m2 bedelden %40 Düzenleme Ortaklık Payı düşülmesi doğru değildir. (Y5HD. 2017/22742 E. – 2018/9961 K.)
Dava konusu taşınmaz kadastro parseli olup, emsal alınan taşınmaz İmar Kanunun 15 ve 16. Maddelerine göre yola terk ve ifraz sonucu oluşmuş imar parseli olduğu halde, dava konusu taşınmazın değeri hesaplanırken düzenleme ortaklık payı düşülmeden hesaplama yapan bilirkişi raporu inandırıcı değildir. (Y5HD. 2017/9598 E. – 2018/15122 K.)
Arsalara değer biçilirken emsal taşınmazın üzerinde bina varsa, bina bedeli taşınmazın satış değerinden düşüldükten sonra emsalin bulunacak çıplak arsa m² değeri üzerinden karşılaştırma yapılması gerekir. (Y5HD. 2017/8639 E. – 2018/20956 K.)
Bilirkişi kurulunca emsal olarak incelenen taşınmaz emlak vergi değeri ile dava konusu taşınmazların emlak vergi değerinin karşılaştırılmasında, emsalin dava konusu taşınmazlardan daha değerli olduğu anlaşıldığı halde ters orantı kurularak dava konusu taşınmazların emsal taşınmazdan daha değerli kabulü mümkün değildir. (Y5HD. 2017/21051 E. – 2018/19135 K.)
Arsa niteliğindeki taşınmazın değeri belirlenirken emsal alınan taşınmaz ile dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerleri arasında fahiş oransızlık (20- 25 kat) var ise bu iki taşınmaz birbirine emsal alınmamalıdır. (Y5HD. 2017/2344 E. – 2018/9679 K.)
1/1000 ölçekli uygulama imar planında kısmen yol, kısmen sanayi alanı olarak ayrılan dava konusu taşınmazın kısmi olarak kamulaştırılması nedeniyle arta kalan bölümünde imar planında tahsis edildiği kullanım amacına göre değer kaybı oluşup oluşmayacağı ilgili Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünden sorularak alınacak cevap doğrultusunda bilirkişi kurulu raporu denetlenerek sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. (Y5HD. 2017/25208 E. – 2019/1537 K.)
Bu itibarla dava konusu taşınmaza okul yapılmak suretiyle fiilen imar uygulanmasına başlanıldığından, proje bütünlüğü göz önüne alınarak taşınmazın imar bütünlüğü gereği bu alanın tamamının bedeline de sorumlu idare olan davalı Milli Eğitim Bakanlığından tahsiline karar verilmelidir. (Y5HD. 2017/13325 E. – 2018/20962 K.)
İmar planında yolda kalan taşınmazın bir kısmına stabilize yol geçirilmek suretiyle el atılmış ise taşınmazın imar planındaki tahsis amacı proje bütünlüğü gözetilerek tamamının bedeli ödenmelidir. (Y5HD. 2017/10634 E. – 2018/21027 K.)
İmar planında park alanı olarak ayrılan ve idarece yol yapılmak suretiyle fiilen el atılan taşınmazda fiilen imar uygulamasına başlandığı ve proje bütünlüğü dikkate alınıp el atılan kısımdan arta kalan bölümünde bedeline hükmedilmesi gerekir. (Y5HD. 2017/31295 E. – 2018/4902 K.)
Bilirkişi kurulunca emsal olarak incelenen taşınmaz emlak vergi değeri ile dava konusu taşınmazların emlak vergi değerinin karşılaştırılmasında, emsalin dava konusu taşınmazlardan daha değerli olduğu anlaşıldığı halde ters orantı kurularak dava konusu taşınmazların emsal taşınmazdan daha değerli kabulü mümkün değildir. (Y5HD. 2017/21051 E. – 2018/19135 K.)
Dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerlerinin karşılaştırılmasında; dava konusu taşınmaz ile emsalin aynı değerde olduğu anlaşılmasına rağmen bilirkişi kurulunca dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan daha değersiz olduğu kabul edilerek vergi değerlerine ters düşecek şekilde değer biçen rapora göre hüküm kurulması doğru değildir.(Y5HD. 2017/1870 E. – 2018/14919 K.)
Taşınmaz ile emsal olarak mukayeseye esas alınan taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri karşılaştırıldığında, emsalin rayiç değeri 25,96 – TL dava konusu taşınmazın rayiç değeri 103,85 – TL olduğu dikkate alındığında taşınmazın emsal taşınmazdan 4 kat değerli olduğu halde eşdeğer kabul edilmesi mümkün değildir. (Y5HD. 2017/21903 E. – 2018/11260 K.)
Aynı bölgede bulunan taşınmazlar ile ilgili olarak açılan davada bilirkişi kurulu tarafından dava konusu taşınmaza, kesinleşen dosyalarda belirlenen m2 birim fiyatlarından düşük değer biçilmesi halinde ayrılma nedeni yönünden ek rapor alınmalıdır. (Y5HD. 2009/3460 E. – 2009/6925 K.)
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için açılan davada hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda emsal olarak incelenen dava konusu taşınmaza bitişik parsellerin aynı gün çok farklı fiyatlarla satılmış olması özel amaçlı satış olduğunu gösterir ve emsal olarak kabul edilmesi uygun değildir. (Y5HD. 2009/1994 E. – 2009/6018 K.)