I. GİRİŞ :
Türk Medeni Kanunda komşuluk hakkından doğan bir dava türü olan geçit hakkı davası en sık açılan gayrimenkul davalarından birisidir. Türk Medeni Kanunu (TMK) 747. ve 748. maddelerine dayanılarak açılan iki çeşit geçit hakkı davası bulunmaktadır. Bunlardan TMK md.747’e göre açılan davalara “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu” davası; TMK md. 748’e dayanılarak açılan davalara ise “nispi geçit ihtiyacı” veya “geçit yetersizliği” davası denilmektedir. Bu makalemizde, geçit hakkı davasıyla alakalı bilgilendirme yapmaya çalışacağız.
II. GEÇİT HAKKI DAVASI NEDİR?
Türk Medeni Kanunu “zorunlu geçit” başlıklı md. 747, “…Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” şeklindedir.
Türk Medeni Kanunu “diğer geçit hakları” başlıklı md. 748, “…Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tabidir. Özel kanun hükmü yoksa yerel adet uygulanır. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir” şeklindedir[1].
Aslında mutlak ve nispi geçit ihtiyacının mevzuatta tanımları yapılmıştır. Bir taşınmazın, bir bedel karşılığında komşu parselden en yakın yola çıkması maksadıyla açılan davaya zorunlu geçit ya da mutlak geçit hakkı davası denilir. Ancak bir taşınmazın işletilmesi, ıslahı, yapı yapılması, tarla yolu, hayvan sulama, kış geçidi, tomruk taşıma vb. nedenlerle geçici veya dönemlik ihtiyaç duyulan geçitler için açılan davalara nispi ya da geçit yetersizliği davası denmektedir. Her iki talepte komşu parseller üzerinde tasarruf yetkisini kısmen sınırlandığından geçit hakkının kullanımı için mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaktadır.
III. GEÇİT HAKKI DAVASININ AMACI NEDİR?
Mülkiyet hakkı kişiye taşınmazı üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf hakkı vermektedir. Ancak ana yola bitişik olmayan bir taşınmazın ekilmesi, biçilmesi, üzerine ev yapılması vb. yararlanması çok zordur. Ülkemizde arazi yapısının çarpıklığı ve plansızlığı yüzünden yola çıkışı olmayan arazilerin çokça görüldüğü ülkemizde de yasa yapıcı kişinin mülkiyet hakkından tam faydalanabilmesi için geçit hakkı adında özünde bir tür irtifak hakkı olan bir hak ihdas etmiştir. Geçit davası açılmasının amacı, ana yola çıkışı olmayan veya kısıtlı fayda veren tarlanın maliki tarafından fiiliyatta semen (yarar/ürün) elde edilemeyen taşınmazdan semen elde edilmesinin sağlanmasıdır. Malik semen elde edebilmesi için komşu taşınmaz maliklerinin kendi taşınmazlarına bir takım kısıtlamalar getirileceğinden menfaatlerin mahkemece dengelenmesi önem arz etmektedir.
IV. GEÇİT HAKKI DAVASI AÇILMASININ ŞARTLARI NELERDİR?
Geçit hakkı davası açılabilmesi bir takım şartlara bağlanmıştır. Bu şartlar sırasıyla; 1- Yola çıkışı olmayan bir taşınmaz olacak, 2- Bu taşınmazın yola çıkışı olmaması nedeniyle mal sahibi gayrimenkulden tam olarak yararlanamayacak, 3- Geçit hakkı kullanılacak kişi komşu taşınmazlardan öncelikle mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı bu hakkını kullanacak, 4- Zorunlu geçit hakkı kullanılırken geçit hakkı isteyen malik ile geçit hakkı istenen komşu (yükümlü taşınmaz) arasında menfaatler dengesi (fedakarlığın denkleştirilmesi) mahkemece sağlanmayacaktır.
Geçit hakkının geçeği yükümlü taşınmaz belirlenirken mahkemece, yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak davacının subjektif talebi değil, mahkemenin objektif tespitleri önem taşıyacaktır. Bu nedenle, geçit hakkı talepli davalarda mahkemece davalılar taraf olmaktan çıkartılarak başkaca davalılara karşı dava yöneltildiği çok karşılaşılan bir durumdur. Bunun nedeni, Yargıtay içtihatlarıyla açıklanmaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin K:2021/2009 kararına göre; “…Geçit gereksinimin nedenini, taşınmazın niteliği ile bu gereksinim nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacını subjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakarlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır. Geçit davalarında uygulanan fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince yüzölçümü daha büyük olan taşınmazlardan geçit kurulması tercih edilmelidir. Ayrıca ekonomik kullanım bütünlüğünün bozulmaması için aleyhine geçit kurulan parseller bölünmeksizin geçit tesisine karar verilmesi gerekir. Uygun güzergah saptanırken önemle üzerinde durulması gereken başka bir husus ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.” şeklindedir.
Yargıtay içtihadına göre; bir taşınmaza geçit hakkı verilirken; 1- Öncelikle yola yakın tarlalardan yüz ölçümü büyük olan tarla tercih edilmeli, 2- Taşınmaz mümkün olduğunca bölünmemeli yol çevresinden geçirilmeli, 3- Taşınmazın kullanım şekli ve bütünlüğü bozulmamalıdır. Geçit hakkı için verilen yolun genişliği ve uzunluğu mahkemece davacının ihtiyacı dikkate alınarak objektif kriterlere göre belirlenecektir.
V. GEÇİT HAKKI DAVASI AÇILMADAN SÖZLEŞMEYLE KURULABİLİR Mİ?
Geçit hakkı davası alçılamaksızın taraflar kendi aralarında yapacakları resmi yazılı sözleşmeyi tapuya tescil etmek suretiyle de geçit hakkı kurabilirler. Bu hakkın kurulabilmesi için tarafların kişisel bilgileri, geçit hakkı tanınan taşınmaz ile yükümlü taşınmazın ada/parsel veya kadastro bilgileri, geçit hakkı için ödenecek irtifak hakkı bedeli, geçidin yükümlü taşınmazın neresinden hangi uzunlukta ve genişlikte geçeceği, geçit hakkının kişiye mi, eşyaya mı bağlı olacağı, geçit hakkının süreli mi süresiz mi olacağı gibi hususlar sözleşmede belirlenir. Bu niteliklerin yer verilen geçit hakkı sözleşmesi tapu sicilindeki özel sütunlar hanesine işlenir.
VI. GEÇİT HAKKI DAVASININ TARAFLARI KİMLERDİR?
Geçit hakkı davasında davacı kural olarak taşınmazı yola çıkışı olmayan maliktir. Davalı ise kural olarak tarla ile yol arasındaki komşu tarlanın malikleridir. Ancak yukarıda da değinildiği üzere, mahkemece taşınmazın şekli ve bütünlüğünün bozulmaması adına en yakın değil, menfaatler dengesinin sağlanabileceği başka bir taşınmazda yükümlü olarak belirlenebilecektir. Böyle bir durumda, 6100 sayılı Kanun md. 124 gereği bir kereye mahsus harç ödenmeksizin taraf değişikliği yapılabilecektir[2].
VII. GEÇİT HAKKI DAVASINDA YARGILAMA GİDERLERİ VE VEKALET ÜCRETİNDEN KİM SORUMLUDUR?
Geçit hakkı davasında, bu haktan yararlanan taşınmaz maliki kişi bu davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden dava kazanılsa bile yargılama ücreti ve davalı vekalet ücreti davacının üzerine bırakılır, ayrıca davacının avukatı lehine vekalet ücreti kararlaştırılmaz[3]. Bu nedenle, avukat meslektaşlarımız bu tür davaları alacaksa vekalet ücreti kazamayacaklarını bilmeli ve yargılama giderleri ve davalı avukat vekalet ücretinin müvekkilin üzerine kalacağını davacı/müvekkiline kesinlikle hatırlatmalıdırlar.
VIII. GEÇİT HAKKI DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Geçit hakkı davasında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Geçit hakkı davasında görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir. Çankırı Merkez Ünür Köyünde açılan bir geçit davası, Çankırı Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
IX. GEÇİT HAKKI DAVASINDA İSPAT YÜKÜ KİMDEDİR?
Geçit hakkı davasında davacının yola çıkışı olmadığını ve geçit hakkı kurulmasında menfaati bulunduğunu ispat etmesi yeterlidir. Davalı ise, geçit hakkı kurulması durumunda taşınmazın bütünlüğünün bozulacağı, mülkiyet hakkının aşırı sınırlanacağını, taşınmazda ekonomik kayıpları olacağını ispat ederek yüksek bir irtifak bedeli alabilir.
X. GEÇİT HAKKI DAVASININ HÜKMÜ NEDİR?
Geçit hakkına ilişkin dava tapuya tescil ile birlikte icra edilebilir. Davayı kazanan taraf, mahkemeden ilamın tapuya siciline kaydedilmesini ister. Bu hak, Tapu sicil tüzüğündeki özel sütuna kaydedilmesiyle birlikte, davacı taraf davalı taşınmazdan mahkemede belirtilen noktalardan yol geçirilmesini isteyecektir, talebin davalı tarafından ret edilmesi halinde mahkeme kararına uyulmaması nedeniyle suç duyurusunda bulunulabilecektir[4].
XI. SONUÇ:
Geçit davası, çok yaygın açılan gayrimenkul davalarından biridir. Bu yazımızda, geçit davasının özelliklerinden bahsettik. Özellikle köylerde sıkça açılan gayrimenkul davalarından biridir. Okuyanların faydalanması dilerim.
------------------
[1] https://www.mevzuat.gov.tr/ (27.01.2024 / 17.55)
[2] https://www.delilavukatlik.com/post/geçit-hakki-davasi (27.01.2024 /18.05)
[3] https://barandogan.av.tr/blog/gayrimenkul-hukuku/geçit-hakki-davasi-nedir.html (27.01.2024 /18.21)
[4] https://kulacoglu.av.tr/gecit-hakki-davasi/ (27.01.2024 / 19.09)