Kira Sözleşmesinin Esaslı Unsuru Olan “Anlaşma”

28.03.2024 - 09:20 31.03.2024 - 18:12 Okunma Süresi: 3 Dk

Kira sözleşmesi rızai bir sözleşme olup, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Kira sözleşmesinin kurulması için tarafların açık ya da örtülü birbirlerine uygun irade açıklaması yeterlidir. Kira konusunun kullanılmasının bir bedel karşılığında devri hususunda anlaşılmalıdır. Sözleşmenin tamamlanması için kira konusunun teslim edilmesi şart değildir. Şekle bağlılık kuralı yoktur. Ancak şekil şartı olmaması kuralı yazılı olarak sözleşme yapmamayı gerektirmez. Kira sözleşmesinin yazılı olarak varlığı, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihlerinin, kira bedelinin, kira ilişkisinin olup olmadığını kanıtlayıcıdır. Bazı durumlarda ise yazılı şekil, hatta resmi şekil şartı aranmaktadır.

Türk Medeni Kanununun 1009.maddesinde, “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”, düzenlemesi yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun 312.maddesinde, “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.”, düzenlemesi yer almaktadır.

Tapu kütüğüne şerh edilebilmesi kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesini gerektirir. Adi yazılı kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi için tarafların birlikte başvurması gerekmektedir. Resmi şekilde düzenlenen kira sözleşmesinde veya noterlikçe imzaların onaylandığı kira sözleşmesinde, taraflardan birinin tapuya şerh verdirebileceği hükmü varsa, taraflardan biri de sözleşmeyi tapuya şerh verdirebilir.

Kiraya veren, aynı zamanda kira konusu taşınmazın maliki değilse, şerh verilebilmesi için taşınmaz malikinin rızası gerekir. Pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılmış kira sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için tüm paydaşların rızası aranmaktadır.

Kira sözleşmesinin şerhinin tapu kütüğüne şerh edilmesi halinde, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir olacaktır. Kiralananı devralan yeni malikin kendisinin ve kanunda belirlenmiş olan yakınlarının gereksinimi nedeni ile konut veya çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Kiraya verenin kiralananı devretmese dahi kendisinin ve kanunda belirlenmiş olan yakınlarının gereksiniminden sayılan sebeplere dayanarak konut veya çatılı iş yerine ilişkin kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Aynı zamanda bu şerhin munzam etkisinin önemini yitirmiş bir şekilde devam ettiği, kiracının kira sözleşmesindeki haklarından gereği gibi istifade etmesini engelleyen şerhten sonra kazanılmış ayni veya şerh edilmiş nispi hakların bu şerh sayesinde etkisiz kılınacağı ifade edilmektedir.