I. GİRİŞ

Kat Mülkiyeti hukuku; kendine özgü kuralları olan ve toplu şekilde yaşayan bireylerin belirli kurallar, düzen ve saygı çerçevesinde yaşamasına imkân sağlayan hukuk dalıdır. Bu özelliği itibariyle kat mülkiyeti hukukunu demokrasinin en küçük görünümü olarak nitelendirmek pek ala mümkündür.

Yönetim planının ana gayrimenkulün yönetiminde Anayasa görevi görmesi bu benzerliği daha açık şekilde ortaya koymaktadır. Demokratik bir toplum, nasıl Anayasa çerçevesinde yönetiliyorsa kat mülkiyetine tabi ana gayrimenkul de yönetim planına göre yönetilmektedir. Yönetim planın değişikliği Anayasa değişikliğinde olduğu gibi nitelikli nisaplara tabi tutulmuştur. Bu itibarla yönetimin planını kat mülkiyetine tabi ana gayrimenkulün Anayasası olarak kabul etmek yerinde olacaktır.

Bu yazımda yönetim planında yönetim planı maddeleri değişikliğinin oybirliğine tabi tutulmasına ilişkin maddenin geçerliliği ile ilgili açıklama ve değerlendirme yapacağım.

II. YÖNETİM PLANI

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”), m. 28’e göre; yönetim planı anagayrimenkukün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Kanun metni incelendiğinde yönetim planının Anayasaya olan benzerliği görülmektedir.

Yönetim planı değişikliğine değinmeden önce, kat malikleri kurulu toplantı ve karar yeter sayılarına değinmek yerinde olacaktır. KMK m. 30’a göre; kat malikleri, olağan ve olağanüstü toplantılar için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması halinde ise ikinci toplantı yapılır ve toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Maddenin son fıkrasında, bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümlerin saklı olduğu belirtilmiştir. Yönetim planı değişikliği için aranan yeter sayı oranı bu fıkra kapsamında kalan istisnai hükümdür.

a. Kural

Yönetim planı değişikliği için aranan karar sayısı KMK 28/3’te düzenlenmiştir. Buna göre; yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Madde metninden görüldüğü gibi karara esas kat maliki sayısı ve karar oranı, KMK 30’da düzenlenen toplantı ve karar sayısından ayrılmaktadır. Kanuni düzenleme bu şekilde olmakla birlikte yönetim planında “Yönetim Planı Değişikliği İçin Oybirliği ile Karar Alınmasına” ilişkin madde bulunması KMK 28/3 karşısında geçerli olacak mıdır? Bu sorunun cevabı yargıtay kararlarındadır.

“Kat Mülkiyeti Yasasının 28.maddesinin 13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı yasayla değişik 3. fıkrasında, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5 inin oyu yeterli görülmüş iken davaya konu yönetim planının iptali istenilen 4.maddesinde yer alan, "yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği şarttır" hükmü yasanın bu kuralına aykırılık teşkil ettiğinden buna yönelik olarak iptal kararı verilmesi gerekirken, davanın bütünüyle reddedilmiş olması doğru görülmemiştir.” [1]

“Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine 13.4.1993 gün ve 2814 Sayılı Kanun ile eklenen 3. fıkra hükmünün tüm kat maliklerinin 4/5 oyu ile yönetim planının değiştirilebileceği öngörüldüğüne göre bu değişikliğin oybirliği ile gerçekleştirileceğine dair yönetim planı hükmü esasen geçerliliğini yitirmiş olduğundan ve doğrudan yasa hükmü uygulanacağından bunun değiştirilmesine de gerek yoktur.”[2]

“Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine 2814 sayılı Kanunla eklenen fıkra hükmüne göre yönetim planı bütün kat maliklerinin 4/5’inin oyu ile değiştirilebilir. Mevcut yönetim planında bu değişikliğin ancak oybirliği ile yapılacağına dair hüküm bu yasa hükmü karşısında uygulanmaz. O nedenle mücerret bu sebebe dayanılarak tüm kat maliklerinin 4/5’inin oyu ile yapılan değişikliğin iptaline karar verilemez.” [3]

KMK madde 28/3’te düzenlenen oran emredici nitelikte olduğundan yönetim planında bu oranın oybirliğine dayandırılması emredici hüküm karşısında geçerliliğini yitirmektedir. Yönetim planında oybirliğinin arandığına dair madde olmasına karşın tüm kat maliklerinin beşte dördünün olumlu oyuyla alınan karar geçerlidir.

b. İstisna

KMK bazı hükümlerinde oybirliği ile alınması gereken kararlara yer verilmiştir. Örneğin, KMK 24/2’ye göre anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon vs. gibi yerler açılması, ortak alanların kiralanması, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması oybirliği ile alınacak kararla mümkündür. Buna göre, oybirliğini öngördüğü hususları düzenleyen hükümlerde yapılacak değişiklikler bakımından beşte dört yeterli olmayıp oybirliği gerekecektir. [4]  

“Yönetim planında; yasanın ayrı bir nisap öngörmediği hususlar yönünden değişiklik yapılması kat maliklerinin 4/5 inin oyu ile mümkün ise de Yasanın oybirliği öngördüğü hususları düzenleyen hükümlerde yapılacak değişiklikler bakımından bu nisap yeterli olmayıp oybirliği gerekir. Somut olayda, kat mülkiyeti kurulmasına esas proje ve vaziyet planı çerçevesinde davaya konu parsel üzerinde kurulan ve ancak akdedilen sözleşme gereği diğer parseldeki maliklerinde kullanma hakkının bulunduğu sosyal tesis nitelikli havuz ile yine diğer parsellerde proje gereği kurulu olan ortak merkezi sisteme bağlı ısıtma sistemlerinden yararlanmayı düzenleyen yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesi söz konusudur. Bu değişikliklerin, anagayrimenkulün onaylı projesiyle yakından ilgisi bulunması nedeni ile Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin bütün kat maliklerinin muvafakatini gerektiren hükmü ile birlikte değerlendirilmesi ve oybirliğiyle alınmış bir kararla bu değişikliklerin yapılabileceğinin kabulü gerekir.”[5]

“Kat Mülkiyeti Yasasının 28.maddesinin 3. fıkrasında yapılan değişiklikle yasanın emredici şekilde oybirliği aradığı haller dışında, kat maliklerinin yararının bulunması durumunda sözleşme niteliği taşıyan yönetim planının, kurulun 4/5 nisbetteki oyu ile değiştirilebileceği imkânı getirilmiş, böylece bu gibi hallerde azınlığın çoğunluğa olabilecek tahakkümü de önlenmiştir. Yasada yapılan bu değişiklik, kat mülkiyeti rejimine tabi anagayrimenkulün sağlıklı ve aksamadan yönetilmesini temin bakımından getirilmiş emredici nitelikte bir düzenleme olup yasanın bu açık hükmüne aykırılık teşkil eden yönetim planı değişiklikleri, bu yasa değişikliğinden sonra yapılmış olsa bile batıl sayılır. Ancak, yukarıda da belirtildiği üzere 4/5 çoğunluk; Kat Mülkiyeti Yasasının bütün kat maliklerinin oybirliğini aradığı hususlara ilişkin bulunan yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesinde yeterli değildir.”[6]

Yargıtay kararlarında kabul edildiği gibi kanunda yönetim planı, -yasada oybirliğini gerektiren durumlar dışında- tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir.[7] Oy birliği gerektiren konularda beşte dört ile yönetim planının değiştirilmesi mümkün değildir.

III. SONUÇ

Anagayrimenkulün yönetim planında, yönetim planının ancak oybirliği ile değiştirebileceğine ilişkin madde kural olarak geçersizdir. Her kuralın istisnası olduğu gibi kanunen oybirliği gerektiren konular bakımından ise oybirliğine ilişkin maddenin geçersizliği ileri sürülemeyecektir. Zira yönetim planında oybirliği yazmasa dahi kanun gereği söz konusu değişiklik ancak oybirliği ile mümkün olabilecektir.

-------------

[1] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 10.06.2002 tarih, 2002/5684 Esas, 2002/6601 Karar sayılı içtihat.

[2] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 09.10.1997 tarih, 1997/7346 Esas, 1997/8936 Karar sayılı içtihat.

[3] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 18.11.1997 tarih, 1997/9207 Esas, 1997/10874 Karar sayılı içtihat

[4] Germeç, M. E., (Ocak 2024), Anagayirmenkulün Yönetimi, Kat Mülkiyeti Hukuku, (Ankara, Seçkin Yayıncılık, 11. Baskı, Ocak 2024), 756

[5] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 01.04.2002 Tarih, 2002/2050 Esas, 2002/3343 Karar sayılı içtihat

[6] T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 25.04.2002 tarih, 2002/2877 Esas, 2002/4707 Karar sayılı içtihat.

[7] Germeç, M. E., (Ocak 2024), Anagayirmenkulün Yönetimi, Kat Mülkiyeti Hukuku, (Ankara, Seçkin Yayıncılık, 11. Baskı, Ocak 2024), 758