-Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. Maddesi : ‘’Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’ Şeklinde düzenlenmiştir.
- Yukarıda belirtilen hükümden de görüleceği üzere, kanun koyucu kiracının, sözleşmeden kaynaklanan aylık kira ödeme yükümlülüğünü bir kira dönemi içerisinde iki defa ihlal ederse, kiralayan kira dönemi sonrasında kiracı aleyhine TBK 352/2 hükmüne dayalı tahliye davası ikame edebilir. Kiralayanın bu davayı açabilmesi için; kiracının muaccel hale gelen aylık kira ödemesini süresinde ödememesi ve kiralayan tarafından keşide edilen ihtar veya icra takibinden sonra ödemesi gerekir. Kira ücretinin muaccel hale gelip gelmediği, kira sözleşmesinde aylık kira parasının kararlaştırılan ödeme gününe göre tespit edilir. Bir kira yılını aşan sözleşmelerde dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. Ayrıca belirtmek gerekir ki; İhtarın haklı sayılabilmesi için; ihtarın yazılı olması, ihtarın kiracıya uygun şekilde tebliğ edilmesi, kira bedelinin ihtarın tebliği sırasında ödenmemiş olması koşullarının oluşması gerekir.
- Kira sözleşmesinde ödeme gününün belirtilmiş olması halinde ödeme gününün geçmesi ile birlikte kiracı temerrüde düşer. Kira parasının gününde ödenmemesi halinde haklı ihtarın oluşabilmesi için, kiralayanın kiracıya yazılı bildirimde bulunması gereklidir. Kiracıya gönderilen yazılı bildirim, kiracıya tebliğ edilmeden kiracı tarafından muaccel hale gelen kira alacağı ödemesi yapılmış ise haklı ihtar oluşmamaktadır. Yine kira bedelinin peşin ödenmesi halinde haklı ihtar oluşmamaktadır.
- Yargıtaya göre, gönderilen ilk ihtar tarihinde muaccel olan ayların kira bedellerinin bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi halinde, gönderilen ikinci ihtar haksız sayılacaktır.
Yargıtay - 3. HD., E. 2017/11179 K. 2018/5354 T. 16.5.2018
“…Davacı davalının 01.01.2010-31.12.2010 kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olduğunu ileri sürmüştür. Davacı tarafından 06.07.2010 tarihinde başlatılan icra takibinde ödeme emri, 06.08.2010 tarihinde tebliğ edilmiş bu icra takibi ile Eylül 2007 -Haziran 2010 tarihleri arası aylara ait kira bedellerinin ödenmesi istenmiş ve kira bedeli 06.08.2010 tarihinde ödenmiş olmakla, yapılan bu ilk ihtar haklıdır. İkinci ihtara konu olan 20.07.2010 tarihli ikinci icra takibi ile Temmuz 2010 yılının bakiye kira bedelinin ödenmesi istenmiş ise de; Temmuz ayı kira bedeli 06.07.2010 tarihinde yapılan ilk icra takibi sırasında sözleşmedeki ödeme gününe göre muaccel olup istenebilecek iken bölünerek ayrı icra takibine konu edilemeyeceğinden bu ikinci ihtar haklı sayılamaz. Bu durumda iki haklı ihtar şartı oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir
- Yine Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, kiracıya yapılan icra takiplerinden dolayı gönderilen ödeme emri haklı ihtar sayılmaktadır.
Yargıtay 6. HD., E. 2013/10338 K. 2018/12808 T. 23.09.2013 sayılı kararında;
“…Davacılar tarafından 09.02.2012 tarihinde başlatılan Karşıyaka 2 İcra Müdürlüğünün 2012/708 sayılı takip dosyası ile 2012 Ocak-Şubat aylar kirasını istemiş, ödeme emri davalıya 20.02.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen Ocak ay kirası ödenmediği gibi Şubat ay kirası da tebliğden sonra 27.02.2012 tarihinde ödendiğinden bu ihtar haklıdır. Davacılar vekili 11.04.2012 tarihinde Karşıyaka 4. İcra Müdürlüğünün 2012/2240 esas sayılı takip ile 2012 yılı Mart ve Nisan aylar kira bedelini istemiş örnek 7 no’lu ödeme emri 03.05.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen bir ödeme yapılmadığından bu ihtar da haklıdır. Yine 17.07.2012 tarihinde Karşıyaka 1. İcra Müdürlüğünün 2012/5133 esas sayılı takip dosyasında 2012 Temmuz ayı kira bedelinin tahsilini istemiş, ödeme emri 18.07.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen tebliğden sonra ödeme 24.07.2012 tarihinde yapıldığından bu ihtarda haklıdır. Davacılar 14.08.2012 tarihinde Karşıyaka 1. İcra Müdürlüğünün 2012/6003 sayılı dosyasında başlattığı takiple de 2012 Ağustos ayı kira bedelinin tahsilini istemiş örnek ödeme emri 16.08.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ödeme yapılmadığından bu ihtarda haklıdır. Davalı bir kira dönemi içerisinde üç haklı ihtara sebebiyet vermiştir. Dava 09.01.2013 tarihinde kira sözleşmesi bitiminden itibaren bir ay içinde açıldığından süresindedir. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddi doğru olmadığından…”
- Tebliğden sonra yapılan ödeme, haklı ihtar olgusunu etkilememektedir.
Yargıtay 6. HD. 03.07.2014 T. E: 2014/6168, K: 8887
‘’Davaya konu ihtarların şubat ayı için 6/2/2012 tarihinde mart ayı için ise 6/3/2012 tarihinde tanzim edildiğine ve ihtarlara konu kira paralarının ihtarların tebliğinden sonra ödendiğine göre iki hakli ihtar olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçesi ile reddine karar verilmesi doğru değildir.’’
Av. Ali Anıl ÖZBAĞ
