Tahliye taahhütnamesi en geniş tasviri ile kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğinin kiraya verene yazılı olarak üstlenilmesidir. İşbu husus TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrasında ele alınmıştır:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
TBK m. 352/1 ve Yargıtay uygulaması gereği tahliye taahhüdünün geçerli olması birtakım şartlara haiz olması gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları şunlardır;
- Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekmektedir. Tahliye taahhüdü noter huzurunda yapılabileceği gibi taraflar arasında da adi yazılı şekilde yapılabilir.
- Tahliye taahhüdünde taşınmazın tahliye edileceği tarih gün, ay ve yıl eksiksiz şekilde belirtilmelidir.
- Tahliye taahhüdünde, tahliye taahhüdü koşulsuz şartsız verilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü serbest irade ile verilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü kiracı veya özel olarak yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından verilmelidir. Birden çok kiracı varsa hepsinin tahliyeyi taahhüt etmiş olması gerekmektedir.
- Tahliye taahhüdü imzalı olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilebilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulması halinde bu taahhüt geçersizdir.
Tahliye taahhüdünde bulunanın kim olduğunun önemi yönünden aile konutu niteliğine sahip taşınmazlara değinecek olursak bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca aile konutu olarak kiralanan taşınmazların kira sözleşmesini kiracı taraf eşinin açık rızası olmadıkça feshedemez. Tahliye taahhüdü açısından da aynı durum söz konusudur. Şöyle ki; diğer eşin açık rızası olmadıkça kiracı eş tahliye taahhüdünde bulunamaz. Dolayısıyla kiralananın aile konutu olması halinde kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı gereklidir, aksi takdirde o tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir. Bir taşınmazın aile konutu olarak kabul edilebilmesi için tapuda buna ilişkin bir şerhin bulunması şart değildir. Yargıtay 2.Hukuk Dairesi’nin 19/11/2020 tarihli, 2020/3829E. ve 2020/5916 sayılı kararına göre; “..sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa da aile konutudur..” İlgili karardan da açık bir şekilde anlaşılacağı üzere şerh konulup konulmadığına bakılmaksızın eğer o konut aile konutu niteliğine haizse geçerli bir tahliye taahhütnamesinden söz edilebilmesi için diğer eşin buna açık rızası ve/veya onayı aranacaktır.
GEÇERLİ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYANILARAK YAPILACAK TAHLİYE
Geçerli bir şekilde akdedilmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiracı, işbu taahhütte belirttiği tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı tarafından mevcut ve geçerli tahliye taahhüdüne aykırı biçimde kiralanan tahliye edilmez ise; kiraya veren tarafından tahliye için icra yoluna ya da dava yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. Başka bir deyişle tahliye taahhüdü ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmayacaktır. Bu kapsamda kiraya verenin iki seçeneği bulunmaktadır. Bunlar; İcra yolu ile ve Dava yolu ile tahliyedir.
İcra Yolu ile Tahliye
Kiracının taahhüt tarihinde kiralananı tahliye etmemesi halinde; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 272. maddesi uyarınca, kiracı aleyhine ilamsız icra takibine başlanabilmektedir. Bu kapsamda ilgili icra müdürlüğünce tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren yedi günlük itiraz süresi başlamakta olup bu süre içerisine itiraz edilmesi durumunda takip duracaktır. Kiraya veren işbu takibin devamı için 6 aylık süre içerisinde kiralananın tahliyesi için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması talepli ya da 1 senelik süre içerisinde sulh hukuk mahkemesine itirazın iptali talepli dava için başvurma imkanına sahiptir.
Dava Yolu ile Tahliye
Kiracı, Kiraya Veren ile mutabık kalmış olduğu bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı ve geçerli olan bir taahhütname ile taahhüt etmiş olması durumunda kiraya veren işbu taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracı aleyhine taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecektir. Önemle belirtilmelidir ki kanun kapsamında da belirtilen 1 aylık süre hak düşürücü nitelikte olup kullanılmaması halinde kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliye edilmesini talep edemeyecektir. Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus ise TBK’nun 353. maddesi uyarınca, kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya bildirim yapılarak kiralananı tahliye edeceğini belirtmiş olması halinde, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır. Bununla birlikte, kiralananın kira ilişkisi süresi içerisinde mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malikin kiracıya karşı geçerli olan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabileceği kabul edilmektedir.
Boş Verilen Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği
Kira sözleşmesi yapılırken verilen tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesi kurulmadan kiralanan teslim edilmeden önce imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Ancak tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi kurulmadan ve kiralanan teslim edilmeden önce verildiğini kiracı ispatlamak zorundadır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin iddianın kiracı tarafından ispatlanması gerektiğine aksi halde tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna karar vermiştir.
‘’İmza edilerek verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması geçerliliğine halel getirmez. Zira boş kağıda imza atan kişinin onun sonucuna katlanmasını gerektirir. Bu nedenle taahhüd geçerli olduğuna ve davada süresinde açıldığına göre kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.’’ (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/874E. 2006/121K.)
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılacaksa yetkili icra dairesi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davasında görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise İcra Dairesi’nin bağlı olduğu İcra Hukuk Mahkemesidir. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılacaksa görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Sonuç olarak, kira sözleşmelerinde yer alan yazılı tahliye taahhüdü, kiracının belirtilen tarihte kiralananı tahliye etme yükümlülüğünü içermektedir. Bu taahhüde uymayan kiracılarla ilgili olarak kiraya verenin icra veya dava yoluyla haklarını koruma hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu süreçte dikkate alınması gereken dava açma veya icra takibi başlatma süresi, tarafların hukuki haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.
Av. Melis ADEMOĞLU
